השכרת דירה היא עסקה משמעותית הן עבור המשכיר והן עבור השוכר. התנהלות תקינה וצמודה לחוזה שהוסכם בין הצדדים, תבטיח למשכיר קבלת דמי שכירות, בעוד השוכר יקבל קורת גג יציבה ומתוחזקת, תחת אחריותו של המשכיר. עם זאת, ייתכנו מקרים בהם היחסים אינם עולים בקנה אחד עם ההסכם, אשר יובילו לצורך בהגשת תביעה לפינוי השוכר מהנכס.
עילות נפוצות להגשת תביעה לפינוי מושכר
אי תשלום דמי שכירות:
- אי תשלום דמי שכירות במועדם או אי תשלום כלל מהווה עילה מרכזית לפינוי.
- איחור בתשלום דמי שכירות מעל 10 ימים נותן למשכיר זכות לשלוח לשוכר התראה בכתב. אי תשלום תוך 7 ימים מיום קבלת ההתראה יאפשר למשכיר להגיש תביעה לפינוי.
- תשלום חלקי בלבד של דמי השכירות נותן למשכיר זכות לפנות את הדייר, בהתאם לתנאי חוזה השכירות.
הפרת תנאי חוזה השכירות:
- גרימת נזק משמעותי: גרימת נזק משמעותי לדירה, כגון נזק מבני, הצפה או הרס רכוש משמעותי, נותן למשכיר זכות לפנות את הדייר.
- שימוש לא חוקי: שימוש בדירה שלא למטרת מגורים, כגון הפעלת עסק ללא היתר, נותן למשכיר זכות לפנות את הדייר.
- העברת החזקה ללא אישור: העברת החזקה בדירה לצד שלישי ללא אישור מפורש בכתב מהמשכיר נותנת לו זכות לפנות את הדייר.
- הפרעות חמורות לשכנים, כגון רעש בלתי סביר, לכלוך או אלימות, נותנות למשכיר זכות לפנות את הדייר.
עילות נוספות:
- מגורים עצמיים: המשכיר זכאי לפנות את הדייר אם הוא זקוק לדירה לצורך מגורים עצמיים שלו או של קרובים מדרגה ראשונה (בן זוג, ילד, הורה).
- מכירת הדירה: במקרים מסוימים, מכירת הדירה עשויה להוות עילה לפינוי הדייר, בהתאם לתנאי חוזה השכירות.
מהן האופציות העומדות בפני בעלי הדירות?
במקרים רבים, ניתן לפתור סכסוכים בין משכיר לשוכר בדרכי שלום, כגון גישור. גישור מאפשר לצדדים להגיע להסכמה הדדית תוך שימוש בשירותיו של מתווך ניטרלי. גישור יכול לחסוך זמן, כסף ועוגמת נפש, ולכן מומלץ לשקול אותו לפני פנייה לבית המשפט.
חשוב לזכור כי פינוי שוכר הינו הליך מורכב ויש לנקוט בו רק בהתאם לחוק ולפסיקה. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום המקרקעין לפני נקיטת כל צעד, על מנת לוודא שהליך הפינוי מתבצע בצורה חוקית ותקינה.
אסור למשכיר לנקוט ב”עשיית דין עצמי” כנגד שוכר, בין אם מדובר בהחלפת מנעולים ללא צו בית משפט, ניתוק אספקת מים או חשמל, הוצאת רכושו של השוכר מהדירה, או הטרדות כלשהן כלפי השוכר או בני משפחתו. כמו כן, למעט מקרים חריגים, אסור למשככיר להיכנס לדירה ללא רשות השוכר. פעולות אלו הן בלתי חוקיות ועלולות להוביל להליכים משפטיים כנגד בעל הדירה.
בעל דירה שמעוניין לפנות לבית המשפט בתביעה לפינוי המושכר, יכול לפנות לשני סוגי הליכים בתביעה מסוג זה – הליך רגיל והליך מזורז.
הליך מזורז והליך רגיל בתביעות לפינוי מושכר
בתביעות מסוג זה, ניתן לפנות לשני סוגי הליכים, הליך מזורז – שמטרתו אך ורק להוציא את השוכר מתוך המושכר, והליך רגיל, הדן בנושאים כגון פיצוי כספי , דמי שכירות שלא שולמו ועוד.
הליך מזורז:
- הליך מהיר יחסית, שניתן לסיים תוך 60 יום ממועד הגשת התביעה.
- מוגבל לעילות ספציפיות, כגון אי תשלום דמי שכירות או הפרה חמורה של חוזה השכירות.
- לא מאפשר תביעה לפיצויים כספיים.
- השוכר אינו יכול להגיש תביעה שכנגד.
יתרונות:
- מהירות – פינוי מהיר של הדייר.
- חסכון בעלויות – הליך משפטי קצר יותר.
- ודאות – פתרון מהיר וברור לסכסוך.
חסרונות:
- מוגבלות – לא מתאים לכל עילה.
- אי פסיקה לגבי פיצויים – לא ניתן לתבוע פיצויים כספיים.
הליך רגיל:
- הליך ארוך יותר, שיכול להימשך מספר חודשים ואף שנים.
- פתוח לכל עילה הקבועה בחוק המקרקעין (בתים משותפים), התשכ”ט-1969.
- מאפשר תביעה לפיצויים כספיים, הן מצד המשכיר והן מצד השוכר.
- השוכר יכול להגיש תביעה שכנגד.
יתרונות:
- גמישות – פתוח לכל עילה.
- אפשרות לתביעת פיצויים – הן מצד המשכיר והן מצד השוכר.
- הגנה – השוכר יכול להגיש תביעה שכנגד.
חסרונות:
- זמן – הליך ארוך יותר.
- עלויות – הליך משפטי ארוך יותר.
- אי ודאות – משך זמן וגובה הפיצויים אינם ידועים מראש.
בחירת ההליך המתאים תלויה בעילה לפינוי, בנסיבות המקרה ובמטרת התביעה, רצוי להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום המקרקעין לפני בחירת ההליך.
האתגרים בתביעות לפינוי מושכר
תביעות לפינוי מושכר הן מורכבות ומאתגרות הן עבור המשכיר והן עבור השוכר. הן דורשות הבנה מעמיקה של חוק המקרקעין (בתים משותפים), התשכ”ט-1969, פסיקה רלוונטית ונהלים משפטיים.
האתגר הראשון טמון בהוכחת העילה. על המשכיר להוכיח את קיומה של עילה חוקית לפינוי, תוך עמידה בנטל ההוכחה בבית המשפט. הליך פינוי עשוי להימשך מספר חודשים ואף שנים, תוך גרימת עוגמת נפש ואי ודאות לצדדים. נוסף על כך, הליכים משפטיים כרוכים בעלויות גבוהות של שכ”ט עורכי דין, אגרות בית משפט ועוד. סכסוך משפטי עלול לפגוע קשות ביחסים בין המשכיר והשוכר, גם לאחר סיום ההליך. במקרים מסוימים, גם לאחר קבלת צו פינוי, קיים קושי באכיפתו בפועל.
כדי להתמודד עם אתגרים אלו, מומלץ לפנות לעורך דין מומחה בתחום המקרקעין עוד בשלבים הראשוניים. ניסיון ליישוב סכסוך בדרכי שלום, כגון גישור, יכול לחסוך זמן ועלויות. איסוף ראיות רלוונטיות ותיעוד נכון של ההליך יגדילו את סיכויי ההצלחה בבית המשפט. חשוב להתאזר בסבלנות ועמידות לאורך כל הדרך, שכן הליך פינוי עשוי להיות ארוך ומייגע.
הליך פינוי מושכר בבית המשפט מורכב מכמה שלבים:
הליך פינוי מושכר בבית המשפט מורכב מכמה שלבים: תחילה, על המשכיר להגיש כתב תביעה הכולל את פרטי הצדדים, עילת התביעה, פירוט הפרות חוזה השכירות והבקשה לסעד (פינוי). לכתב התביעה יש לצרף ראיות, כגון חוזה שכירות, הודעות התראה, תמונות ועוד. לאחר מכן, בית המשפט יקבע דיון מקדמי שבו יבחן את טענות הצדדים ויקבע את הדרך להמשך ההליך. ייתכן שבית המשפט יורה על הגשת כתבי טענות נוספים, גילוי ראיות, וכן ייתכן שיקבע דיון הוכחות. בדיון הוכחות יישמעו עדויות הצדדים ויוצגו ראיות. בית המשפט יבחן את טענות הצדדים לאור חוק המקרקעין (בתים משותפים), התשכ”ט-1969, פסיקה רלוונטית ונסיבות המקרה. לאחר סיום ההליך, בית המשפט ייתן פסק דין שבו יקבע האם קיימת עילה לפינוי ומהו מועד הפינוי. פסק הדין יהווה סיום ההליך בבית המשפט, אך ייתכן שצד אחד מהצדדים יבקש לערער עליו בבית המשפט המחוזי.
מדובר בהליך מורכב ומומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום המקרקעין לפני נקיטת כל צעד.
על פי חוק המקרקעין (בתים משותפים), התשכ”ט-1969, לאחר מתן פסק דין המורה על פינוי שוכר, ישנן מספר אפשרויות:
- פינוי מרצון:
- השוכר יכול לפנות את הדירה מרצון תוך המועד שנקבע בפסק הדין.
- במקרה זה, ייתכן שהמשכיר יהיה חייב לשלם לשוכר פיצויים, בהתאם לחוזה השכירות ונסיבות המקרה.
- פינוי כפוי:
- אם השוכר לא מפנה את הדירה מרצון, המשכיר יכול לפנות לבית המשפט בבקשה לביצוע פינוי כפוי.
- בית המשפט ייתן צו פינוי, ובמסגרתו יקבע מועד לפינוי הדירה.
- הפינוי הכפוי יתבצע על ידי הוצאה לפועל, ובהתאם לצורך, ייעשה בסיוע משטרת ישראל.
- עיכוב ביצוע פסק הדין:
- במקרים חריגים, בית המשפט יכול לעכב את ביצוע פסק הדין לתקופה קצובה.
- עיכוב ביצוע פסק הדין יינתן רק אם קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת, כגון מצב בריאותי קשה של השוכר או קושי ממשי במציאת דיור חלופי.
