המפקח על המקרקעין
המפקח על רישום המקרקעין הוא הגוף המוסמך להעניק צו לרישום בית כבית משותף ולהכריע בתביעות בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים. במקרים מסוימים המפקח על רישום המקרקעין הוא הגוף היחידי שאליו ניתן לפנות בתביעה, ולמעשה מתנהל כבית משפט המתמחה בסוגיות הקשורות במקרקעין.
המפקח על הבתים המשותפים מי הוא המפקח על הבתים המשותפים והמקרקעין ומהי סמכותו?
המפקח על רישום מקרקעין / המפקח על הבתים המשותפים, הינו גוף שיפוטי. מיוחד שהוקם לצורך הכרעה בסכסוכים הקשורים למקרקעין ובתים משותפים. בתחום זה, המחוקק ראה צורך להקים. גוף שיפוטי מיוחד שיהיה בקיא ומומחה בתחומו.
בשל העובדה שהמפקח על המקרקעין דן בעיקר בסכסוכי שכנים בנוגע לבתים. משותפים ומקרקעין, בדך כלל, נמצאות לשכות המפקחים על המקרקעין, בצמוד. ללשכות רישום המקרקעין.
למפקח על המקרקעין סמכות לדון בעניינים הבאים: סכסוכים הקשורים לרכוש המשותף. וניהולו, סכסוכים בין בעלי דירות בנוגע לתקנון הבית. המשותף, מחלוקות אחרות בנוגע לתקנון הבית המשותף, סכסוכים בנוגע להסגת גבול, הרחבת דירה, סכסוך בין בעלי דירות. בנוגע למתקנים משותפים כגון מעלית, כבלים וצלחות לווין, וכן סכסוכי שכנים בעקבות תמ”א 38.
סמכותו של המפקח על המקרקעין מוגדרת בחוק,. ואין הוא מוסמך לדון בעניינים אחרים שאינם כתובים במפורש בחוק.
מתי יש לפנות למפקח על הבתים המשותפים והמקרקעין
יש לפנות אל המפקח על רישום מקרקעין בתביעה או בבקשה רק אם. העניין כולו מצוי בסמכותו של המפקח. אם חלק מן הסעדים אינם בסמכות המפקח, אזי לעיתים. יש לפצל את התביעה ולעיתים יש להגיש את כולה לבית המשפט.
כיצד המפקח על המקרקעין מכריע בתביעות
מעמדו של המפקח על המקרקעין הינו כשל שופט שלום,. והדיונים בין כתליו מתנהלים בו בדרך דומה לדרך בה מנוהלת תביעה בבית המשפט.
ייצוג בפני המפקח על המקרקעין
בשל העובדה שהמפקח על המקרקעין הינו גוף שיפוטי מיוחד. המתמחה בתחום הבתים המשותפים, ייצוג בפני המפקח על המקרקעין. מחייב ניסיון רב בתחום ומן הראוי שייצוג בפני המפקח. על המקרקעין ייעשה ע”י עורך דין הבקיא בתחום.
הופעה בפני המפקח ללא ייצוג, הינה אפשרית, אך בשל העובדה שלא פעם מדובר. בתביעות על זכויות במקרקעין ששווין הון רב, יהיה זה נכון להיות מיוצג. בתביעה בפני המפקח על המקרקעין.
כמו כן, הכרת החוק וההליך בפני המפקח מסייעות. במידה רבות מאוד לסיכויי התביעה או ההגנה.
סמכויות מינהליות של המפקח על רישום המקרקעין
- הסמכות המינהלית של המפקח על רישום המקרקעין כוללת, בין היתר, את הנושאים הבאים:
- מתן צווים לרישום בתים בפנקס הבתים המשותפים.
- תיקון צווים והכרעה בהתנגדויות לתיקונים בבית משותף.
- מתן צווים לרישום תקנונים מוסכמים של בתים משותפים.
- מינוי נציגות בשכר לבתים משותפים.
- פיקוח מינהלי ומקצועי על לשכות רישום המקרקעין (טאבו).
הסמכות השיפוטית של המפקח
- המפקח הוא הגוף שאליו ניתן להגיש תביעות בנושאים הקשורים לבית המשותף.
- למפקח יש סמכות לתת צווי ביניים, כמו: צו עיקול, צו מניעה, צו עשה ואל תעשה – כפי שנוהג בית משפט שלום.
- למידע מפורט על הגשת תביעה למפקח, ראו הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
- במקרים הבאים נתונה למפקח סמכות ייחודית, כלומר, הוא הגוף היחידי שאליו ניתן להגיש תביעה ולא ניתן לפנות לבית המשפט:
- סכסוכים הקשורים להשתתפות בעלי הדירות בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה ולניהול הבניין.
- סכסוכים בין בעלי הדירות בקשר לזכויותיהם וחובותיהם לפי תקנון הבית המשותף – המוסכם (אם ישנו), או המצוי.
- סכסוכים בנוגע להרחבת דירה.
- סכסוכים בנוגע לחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, לפי תוכנית המתאר הארצית (תמ”א 38).
- סכסוכים בנוגע להתאמות הרכוש המשותף לשימושם של אנשים עם מוגבלויות.
- תביעות בעניין בית משותף שנהרס.
- סכסוכים בקשר למתקנים משותפים בבניין, כגון:
- דוד שמש.
- מערכת הסקה מרכזית.
- התקנת מעליון.
- מתקני גז והחלפת ספק גז.
- מעלית רגילה ומעלית שבת.
- כבלים וצלחות קליטה.
- בנוסף, למפקח יש סמכות להכריע בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף. במקרה זה, סמכות המפקח אינה ייחודית, וניתן לבחור אם להביא את העניין בפני המפקח או בפני בית המשפט.
מקורות משפטיים ורשמיים
- תדריך לאזרח בעניין דיון בסכסוכים בפני המפקח על רישום מקרקעין באתר הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין
- מפקחים על רישום מקרקעין (הליך שיפוטי)
- מפקחים על רישום מקרקעין (הליך מינהלי)
