ניהול הבית המשותף, בבתים משותפים לכל שותף נתונה זכות ייחודית בדירתו כשנלווית לכך זכות משותפת ברכוש המשותף. משמע, הנטייה היא לראות בזכות של בעל דירה בבית משותף, צירוף של בעלות ייחודית המשתרעת על הדירה ובעלות משותפת המשתרעת על הנכסים המשותפים.
נשאלת השאלה, אילו משני היסודות מהווה את הרכיב העיקרי בבית המשותף – הדירה (המשקפת את יסוד הבלעדיות) או הרכוש המשותף (המשקף את יסוד השיתוף)?
קיימות שתי גישות בעניין (ויסמן, עמ’ 345-342); מחד גיסא קיימת האסכולה הקומונאלית העולה בקנה אחד עם יסוד השיתוף והגורסת כי הרכיב העיקרי הינו הרכוש המשותף. וכי זכותו העיקרית של רוכש דירה בבית משותף הינה הבעלות המשותפת שיש לו בקרקע, בעוד שהזכות לשימוש ייחודי בקרקע הינה משנית בחשיבותה. גישה זו יונקת מהתפיסה אשר לפיה הבעלות בקרקע מתפשטת גם על הבנוי עליה וכפועל יוצא כל הדירות שבקרקע עליה בנוי הבית המשותף הינן יחידה אחת בבעלות משותפת. מאידך גיסא, קיימת האסכולה הדואליסית התואמת את יסוד הבלעדיות והגורסת כי הרכוש המשותף הוא המשני בחשיבותו, בהיותו משרת את המרכיב העיקרי שהן הדירות גופא.
תפקיד וועד הבית ברכוש המשותף
במאמרי זה אנסה לבחון את הנושא מזוויתה של האסכולה הגורסת שהרכוש המשותף אשר מהווה ביטוי ליסוד השיתוף הוא הרכיב העיקרי, ועל כן יש לדאוג לטפח אותו. אחד האספקטים המביאים את התפיסה הזאת לידי ביטוי בולט הוא נושא ועד הבית. התפקיד הזה קיבל משנה תוקף בשנים האחרונות, עם גידול שחל בבניית בנינים רבי קומות למגורים. בנינים שמכילים כמות דירות גדולה בהרבה, מאשר היה נהוג בעבר ומגבירים את הצורך בניהול מקצועי של הבית.
“ועד בית” היה מושג טעון ומעורר עימותים מילוליים בין דיירי הבניין מאז שבית משותף ראשון הוקם. חילוקי דעות, חוסר סבלנות, האשמות הדדיות ומה לא.
כמעט בכל בית משותף ניתן למצוא את התופעה של דיירים שאינם נוטלים חלק בעול האחזקה השוטף, ומן הצד השני – את אלו שיושבים על הגדר. המשפט “אני עסוק, ממש אין לי זמן”, מגיע בדרך כלל בליווי ביקורת ורמיזות שונות ומשונות על תפקודו של הועד המכהן.
המכשולים העומדים בפני וועדי בתים לבתים משותפים
בנוסף, לבעיית הגבייה המהווה סאגה בפני עצמה בהרבה בתים קיימת מציאות שצוברת תאוצה של מספר הולך וגדל של שוכרי דירות, אשר אינם מעוניינים לקחת חלק פעיל בוועד הבית. המוטיבציה שלהם לתרום לבית המשותף אינה קיימת, כי היום הם כאן ומחר הם שם. אז למעשה נותרו בעלי הבתים, שפעמים רבות עליהם להתמודד עם קשיי גבייה חודשיים.
כאמור, אף אחד לא שש להיות בוועד הבית. מי שבכל זאת מוכן לקבל על עצמו את התפקיד ופועל ועושה, הופך להיות בעיני האחרים למטרד שלא לומר אף יותר גרוע מזה ועוד לא אמרנו מילה על הבדיחות סביב נושא ועד הבית.
עם הצורך הגובר במתן פתרונות סבוכים יותר מאשר ניקיון, כגון טיפול במערכות סולריות, משאבות והבעיות שהלכו וגדלו, נוצרה דרישה בחברות מקצועיות לניהול ועדי בתים, המספקות פתרונות מקצועיים ויעילים לתחזוקה השוטפת.
לנישה הזאת הבעייתית מבחינת הדיירים נכנסו חברות אשר המקצועיות לניהול ואחזקת בניינים משותפים, שמעניקות פתרונות מקיפים לבעלי הדירות, וכוללות התמחויות שיצרו את שינוי תפיסתן בעיני הציבור.
חברות ניהול לבתים משותפים
חברות מקצועיות לניהול ועדי בתים, המספקות פתרונות לתחזוקה השוטפת הגיעו לרמת מקצועיות גבוה שככל שהזמן עובר, ונצברים ניסיון וידע, וההתאמה לדרישות המתקדמות של מקצועיות והוגנות, הופכות להיות דומיננטיות יותר ויותר. התופעה של תחלואי ילדות כמו של אנשים ציניים שחישבו להרוויח “כסף קל”, וגרמו לזילות הענף ולחשדנות, הולכות ונעלמות.
חברות ניהול ואחזקת בתים משותפים תספקנה את כל הנדרש לניהול הבית המשותף:
- ניהול: הניהול כולל את הנהלת החשבונות של הבניין, גביית תשלומים, טיפול משפטי בסרבני תשלום, תשלום לספקים, הפקדת הצ’קים לחשבון הועד והוצאות קבלות לדיירים, מענה טלפוני ללקוחות ותיאומים שונים מול הרשויות.
- אחזקה: האחזקה כוללת הן את השירותים השוטפים שניתנים לבניין על בסיס שבועי או חודשי כגון ניקיון וגינון, והן את השירותים הניתנים על בסיס תקופתי למערכות כגון אחזקת המשאבות, המעליות, ציוד כיבוי האש וכד’. כמו כן חברת הניהול מספקת מענה גם בתחזוקת חירום כגון פיצוץ בצנרת, קצר חשמלי או סתימה במערכת הביוב.
- ייעוץ מקצועי: לחברה מקצועית לניהול ואחזקת הבית המשותף ניסיון רב והיכרות עם תחום ניהול הבתים המשותפים ולקוחותיה יכולים לעשות שימוש יעיל בידע זה. ייעוץ זה יכול לבוא לידי ביטוי לפני שיפוץ הבניין, כאשר מתעוררות בעיות משפטיות (בין דיירים או עם בניין שכן למשל) וכמובן בקביעת תכנית תחזוקה רב שנתית לבניין שחוזה מראש אילו תיקונים יש לבצע בבניין גם עוד שנה או שנתיים כדי לשמור על מצבו התחזוקתי.
אחד היתרונות הבולטים בחברות ניהול ואחזקת בתים משותפים זה בדיוק את שתיארתי לעיל שלא קיים בבית משותף רגיל וניתן להגדירו במילה אחת: שקט.
יחד עם זאת יש לציין שעלויות של חברות ניהול מכבידות על מיסי הועד שמשלמים הדיירים ויש להביא זאת בחשבון כשמחליטים האם לשכור את שרותי חברת הניהול.
