חוק בתים משותפים

החיים בבניין משותף יוצרים מטבע הדברים קהילה של אנשים שחולקים מרחב משותף, תוך ניהול מורכב לעיתים של זכויות וחובות. חוק המקרקעין (בתים משותפים), התשכ”ט-1969, חוק זה נועד להסדיר את היחסים בין בעלי הדירות בבית משותף, תוך איזון בין רצונותיהם הפרטיים של הדיירים לבין הצורך בשיתוף פעולה ותחזוקה נכונה של הבית.
חוק בתים משותפים הוא כלי חשוב לניהול תקין של חיים בבניין משותף.
עיקרי החוק נוגעים הן לזכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות והן למבנה ניהול הבית.
הבנת החוק והזכויות והחובות הנגזרות ממנו תורמת לשמירה על יחסים טובים בין בעלי הדירות ולניהול יעיל של הבניין.

מהו חוק בתים משותפים?

הגדרות יסוד לחוק בתים משותפים:

• בית משותף: בית שבו שתי דירות או יותר, הרשום בפנקס הבתים המשותפים.
• דירה: יחידה שלמה ונפרדת בבית משותף, המיועדת לשמש למגורים, עסק או כל צורך אחר.
• רכוש משותף: כל חלקי הבית המשותף שאינם דירות, כגון הקרקע, הגג, חדרי המדרגות, המעלית ועוד.

חוק המקרקעין (בתים משותפים), התשכ”ט-1969, מהווה מסגרת משפטית המסדירה את היחסים בין בעלי הדירות בבניין משותף. החוק נועד לאזן בין זכויותיהם וחובותיהם של הדיירים, תוך יצירת מערכת ניהול יעילה לחיים בבניין. 

החוק מגדיר בית משותף כבניין שבו שתי דירות או יותר, הרשום בפנקס הבתים המשותפים. הוא קובע את ההבחנה בין דירה, שהיא יחידה נפרדת בבעלות בלעדית של בעל הדירה, לבין רכוש משותף, הכולל את כל חלקי הבית שאינם דירות, כגון הקרקע, הגג, חדרי המדרגות, המעלית ועוד.

חוק בתים משותפים מפרט את זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות. בין זכויות אלו ניתן למצוא את הזכות להשתמש ולהחזיק בדירה באופן בלעדי, את הזכות להשתמש ברכוש המשותף ואת הזכות להשתתף בהחלטות הנוגעות לבית. מנגד, בעלי הדירות מחויבים לשלם את חלקם בהוצאות אחזקת הבית, להשתתף באסיפות הכלליות ולציית לתקנון הבית המשותף.

מהו תקנון הבית המשותף?

החיים בבניין משותף מנוהלים על פי קוד חוקים, המכונה “תקנון הבית המשותף” (חוק בתים משותפים). תקנון זה, המבוסס על חוק המקרקעין (בתים משותפים), הוא מסמך משפטי הקובע כללים בנוגע לניהול הבית, ומגדיר את זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות, תוך קביעת כללים ברורים לניהול הבית המשותף. התקנון יכול לכלול הוראות בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, אחזקת הבית, גידול חיות מחמד, תליית שלטים ועוד.

כל בעלי הדירות בישראל כפופים להוראות ה”תקנון המצוי”, המוגדר בחוק המקרקעין. תקנון זה כולל הוראות בנוגע למינוי ועד בית, ניהול אסיפות דיירים, אחזקת הרכוש המשותף, שיעור השתתפות בהוצאות, ביצוע תיקונים בבית המשותף וניהול חשבון בנק.
עם זאת, ניתן לשנות את התקנון בהסכמת רוב בעלי הדירות בבניין, אשר יכולים לבחור לנסח תקנון מוסכם, המתאים לצרכים הייחודיים של הבניין בו הם גרים. תקנון זה יכול להוסיף על הוראות ה”תקנון המצוי”, כל עוד אינו פוגע בזכויותיהם של בעלי הדירות, אינו קובע תשלומים שאינם קבועים בחוק, או הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת ללא הסכמה כללית.

תקנון הבית המשותף, החלטות של כלל בעלי הדירות ובחירתו של ועד בית לניהול השוטף של המבנה המשותף, נקבעים באסיפה כללית של בעלי הדירות. אסיפה זו נערכת פעם בשנה, ועליה לכלול לפחות מחצית מבעלי הדירות בבניין על מנת לקבוע תקנות אשר יחולו על כל דיירי הבניין. לכל דייר ישנה זכות להשתתף באסיפות, להביע את דעתו ולהצביע.

ניהול הבית המשותף נעשה על ידי ועד בית, הנבחר על ידי בעלי הדירות באסיפה כללית. 

מהו ועד הבית?

ועד הבית הוא גוף הנבחר על ידי הדיירים, המייצג את כלל בעלי הדירות בבניין משותף. תפקידו של ועד הבית נוגע לניהול השוטף של הבית, תוך שמירה על תקינותו וערכו.
חוק המקרקעין (חוק בתים משותפים), קובע את חובת הקמתו של ועד בית. תפקידיו של ועד הבית, כפי שהוגדרו בחוק, כוללים:

• גביית דמי ועד מבעלי הדירות.
• ביצוע עבודות אחזקה שוטפת ותיקונים בבית המשותף.
• ניהול חשבונות הבית.
• ייצוג בעלי הדירות מול גורמים חיצוניים.
• כינוס אסיפות כלליות של בעלי הדירות.
• אכיפת הוראות תקנון הבית המשותף.

קיומו של ועד בית תורם רבות לניהול תקין של הבית המשותף. ועד פעיל ומקצועי יפעל לשמירה על חזות הבניין, תקינות התשתיות, ניקיון הרכוש המשותף וטיפוחו. פעילותו תורמת לחיזוק הקהילה בבניין ולשמירה על יחסים טובים בין הדיירים.

בהיעדר ועד בית מתפקד בבניין משותף, אחריות תחזוקת הבניין על פי חוק בתים משותפים, חלה על כלל הדיירים, ועלולה להוות אתגר לא קטן בניהולו השוטף והתקין של הבניין. היעדר ועד בית עלול להוביל לחוסר יעילות, עיכובים בטיפול בתקלות, פגיעה באיכות החיים בבניין ואף לסכסוכים בין הדיירים. 

מה אומר החוק במקרה של סכסוכים בין דיירים?

החיים בקרבה יום יומית משותפת לשכנים המתגוררים באותו בניין טומנים בחוּבם פוטנציאל לסכסוכים בין דיירים. חוק המקרקעין (בתים משותפים) מכיר באפשרות זו ומציע מנגנונים ליישוב סכסוכים בדרכים יעילות ושלוות ככל האפשר.
החוק מציע מסגרת חוקית להתמודדות עם סכסוכים בין דיירים. בחירת דרך פתרון נכונה, תוך הקפדה על תקשורת מכבדת, הבנה הדדית ונכונות לפשרה התורמת ליישוב הסכסוך באופן יעיל ושומר על יחסים טובים בין הדיירים.

מהם הגורמים הנפוצים לסכסוכי שכנים?

סכסוכים בין דיירים יכולים לנבוע ממגוון גורמים, כגון:

• רעש: השמעת מוזיקה רועשת בשעות לא סבירות, נגינה בכלי נגינה,עריכת מסיבות רועשות ועוד.
• לכלוך: אי שמירה על ניקיון חדר המדרגות, פינוי אשפה באופן לא תקין, השארת פסולת בשטחים המשותפים ועוד.
• שימוש ברכוש המשותף: חניה לא חוקית, תליית שלטים ללא אישור, שימוש במתקנים משותפים באופן לא הוגן ועוד.
• הפרעות נוספות: הפרעות פרטיות, הטרדות, איומים ועוד.

החוק מציע מספר דרכים לפתרון סכסוכים בין דיירים:

• פנייה ישירה: ניסיון ראשוני לפתור את הסכסוך באופן ישיר בין הדיירים המעורבים.
• פנייה לוועד בית: ועד בית יכול לשמש כמגשר בין הדיירים ולסייע להם להגיע להסכמה.
• גישור: פנייה לגורם מקצועי ניטרלי, המוסמך לסייע לדיירים להגיע להסכמה בדרכי שלום.
• הליך משפטי: במקרים חמורים, ניתן לפנות לבית המשפט ולבקש צו מניעה או פיצויים.

בחירת דרך פתרון הסכסוך תלויה בנסיבותיו ובחומרת הבעיה. רצוי תמיד לבחון תחילה דרכים של פשרה וגישור, תוך ניסיון לשמור על יחסים טובים בין הדיירים.
בעת פנייה ליישוב הסכסוך יש לקחת בחשבון מספר גורמים, אשר יכולים לתרום להצלחת מהלך זה כגון:

• תקשורת מכבדת, הקשבה הדדית, נימוס וסבלנות הן אבני יסוד בפתרון סכסוכים.
• ניסיון להבין את נקודת מבטו של הצד השני, תוך התחשבות בצרכיו וברגשותיו.
• פתרון סכסוכים מחייב גמישות, נכונות לפשרה, ואף ויתור על חלק מהדרישות.
• במקום להתמקד בפן הריגשי של הסכסוך, יש להתמקד בחיפוש פתרון מעשי ומוסכם.

 פנייה לבית המשפט צריכה להיות המוצא האחרון, לאחר שכל האפשרויות האחרות מוצו, אך לעיתים היא בלתי נמנעת. בסכסוכים מורכבים ובנושאים הקשורים לפימוי כספי, פנייה לבית המשפט והיעזרות בגורם מקצועי כגון עורך דין מומחה לסכסוכי שכניםף יכולה לתרום רבות לסיום הסוסכך בצורה היעילה והמיטבית ביותר. 

עוד באתר כל זכות: בתים משותפים תקנון בית משותף ועד בית

חוק הבתים המשותפים באתר הכנסת