הערת אזהרה

עסקאות נדל”ן, בין אם רכישת דירה נכספת ובין אם מכירת נכס קיים, הן צומת דרכים משמעותי בחייו של כל אדם. עולם הנדל”ן רצוף עסקאות מורכבות, הן עבור רוכשים והן עבור מוכרים. לצד ההתרגשות והציפייה, טמונה גם סכנה – פגיעה בזכויות קנייניות, רמאויות, עסקאות כפולות ועוד. בין שלל ההיבטים המשפטיים, עומדת הערת האזהרה ככלי להגנה על זכויות קנייניות.

מהי הערת אזהרה?

הערת אזהרה היא רישום הערה בלשכת רישום המקרקעין, המונעת עסקאות בנכס ללא ידיעת בעל זכות קניינית בו. היא משמשת כמעין “מגן” המונע מרמה, העברת זכויות שלא כדין ופגיעה בזכויות צדדים שלישיים.

תפקידיה של הערת האזהרה:

• הגנה מפני עסקאות כפולות: רישום הערת אזהרה מונע מבעל הנכס לבצע עסקאות נוספות בו, תוך התחייבות שלא לעשות כל שינוי בזכויותיו בנכס ללא הסכמת בעל ההערה.
• הבטחת זכויות עתידיות: ניתן לרשום הערת אזהרה גם לפני חתימה על חוזה מכר, ובכך להבטיח את זכויותיו של הקונה עוד לפני העברת הבעלות בנכס.
• העדפה במקרה של חדלות פירעון: במקרה בו בעל הנכס נקלע לחדלות פירעון, בעל הערת האזהרה יהנה מעדיפות על פני נושים אחרים.

יתרונותיה וחסרונותיה של הערת האזהרה:

רישום הערת אזהרה, הליך פשוט וזול יחסית, מהווה כלי להגנה על זכויות קנייניות בעולם הנדל”ן. הוא מגן מפני עסקאות סותרות, רישום זכויות לטובת צדדים שלישיים ופגיעה בזכויות בעל ההערה. יתרון נוסף הוא יצירת שקיפות, שכן רישום ההערה גלוי לכל אדם המעוניין לבדוק את זכויותיו בנכס.

עם זאת, חשוב להיות מודעים גם לחסרונותיה של הערת אזהרה. ראשית, היא אינה מעבירה בעלות בנכס, ואינה מבטיחה את השלמת העסקה. רישום הערת אזהרה אינו אלא “הבטחה” לזכויות, ואינו ערובה לכך שהן יתממשו.

יתרה מזאת, רישום הערת אזהרה עלול לפגוע בנזילות הנכס. קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מרכישת נכס עם הערת אזהרה, מחשש לסיבוכים משפטיים או קשיים בהשלמת העסקה.

לכן, לפני רישום הערת אזהרה, חשוב לבחון את מכלול הנסיבות, תוך הבנת היתרונות והחסרונות הכרוכים בכך. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין, שיסייע לכם להבין את משמעות רישום הערת אזהרה ולקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם.

יתרונותיה של הערת אזהרה:

• כלי זמין וזול: רישום הערת אזהרה הינו הליך פשוט וזול יחסית.
• הגנה משמעותית: כלי יעיל להגנה על זכויות קנייניות מפני פגיעה.
• יצירת שקיפות: רישום ההערה גלוי לכל אדם המעוניין לבדוק את זכויותיו בנכס.

חסרונותיה של הערת אזהרה:

• אינה מעבירה בעלות: רישום הערת אזהרה אינו מעביר את הבעלות בנכס.
• אינה מבטיחה את השלמת העסקה: רישום הערת אזהרה אינו ערובה לכך שהעסקה תצא לפועל.
• פגיעה בנזילות הנכס: רישום הערת אזהרה עלול להקשות על מכירת הנכס בעתיד.

סוגי הערות אזהרה

הערה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין:

זוהי הערת האזהרה הנפוצה ביותר. היא נרשמת לאחר חתימה על חוזה מכר מחייב, לפני העברת הבעלות בנכס. מטרתה היא להגן על הקונה מפני עסקאות סותרות, כלומר עסקאות שיבצע המוכר עם צדדים שלישיים לאחר חתימה על חוזה המכר. הערת אזהרה זו תקפה למשך 3 שנים, עם אפשרות להארכה.

הערה לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין:

הערה זו נרשמת כאשר קיימת זכות קדימה לרכישת נכס. זכות קדימה זו יכולה להינתן במסגרת חוזה, צוואה או הסכם אחר. הערת אזהרה זו נותנת לבעל זכות הקדימה עדיפות על פני צדדים שלישיים המעוניינים לרכוש את הנכס. הערת אזהרה זו תקפה למשך 25 שנים, עם אפשרות להארכה.

הערה לטובת משכנתא:

הערה זו נרשמת בלשכת רישום המקרקעין על ידי הבנק כנגד הלוואה שניתנה לרכישת נכס. היא נועדה להבטיח את זכות הבנק לקבל את כספו חזרה במקרה של חדלות פירעון של הלווה.
הערה זו נרשמת לאחר חתימה על חוזה משכנתא וקבלת אישור מהבנק. רישום ההערה מבטיח את זכות הבנק לקבל את כספו חזרה, גם אם הלווה ימכור את הנכס לצד שלישי.
רישום הערת אזהרה לטובת משכנתא גורם להגבלת פעולות הלווה בנכס. הלווה לא יוכל לבצע פעולות מסוימות בנכס, כגון מכירה, משכנתא נוספת או העברה, ללא הסכמת הבנק.
ניתן לבטל הערת אזהרה לטובת משכנתא לאחר פירעון מלא של ההלוואה. הבנק ינפיק ללווה אישור על פירעון ההלוואה, וניתן יהיה לבטל את ההערה בלשכת רישום המקרקעין.

הערות אזהרה לטובת עיקול:

הערה זו נרשמת בלשכת רישום המקרקעין במסגרת הליכים משפטיים, ומטרתה להגביל את פעולות הבעלים בנכס. רישום הערת אזהרה לעיקול מונע מהבעלים לבצע פעולות מסוימות בנכס, כגון מכירה, משכנתא או העברה.

מתי נרשמת הערת אזהרה לעיקול?

                 חוב כספי: נושה יכול לרשום הערת אזהרה לעיקול על נכס של חייב, במסגרת הליכי הוצאה לפועל.

• תביעה משפטית: תובע יכול לרשום הערת אזהרה לעיקול על נכס של נתבע, כחלק מהבטחת תשלום פיצויים אפשריים.
• צו בית משפט: בית משפט יכול להורות על רישום הערת אזהרה לעיקול במסגרת הליכים משפטיים שונים.

רישום הערת אזהרה לעיקול עלול להשפיע משמעותית על יכולת הבעלים להשתמש בנכס. הבעלים לא יוכל למכור את הנכס, למשכן אותו או לבצע בו שינויים משמעותיים ללא הסכמת הנושה או בית המשפט.

ביטול הערת אזהרה

• תשלום החוב: תשלום החוב לנושה יביא לביטול ההערה.
• הפקדת ערבות: ניתן להפקיד ערבות כספית בבית המשפט, שתבטיח את תשלום החוב במקרה הצורך.
• ביטול צו בית משפט: במקרים מסוימים, ניתן לבקש מבית משפט לבטל את צו העיקול.

הערת אזהרה לטובת צו בית משפט

הערה זו נרשמת בלשכת רישום המקרקעין בהתאם להחלטת בית משפט. היא נועדה להגן על זכויות צדדים המעורבים בהליכים משפטיים, תוך הגבלת פעולות הבעלים בנכס.

בית משפט יכול להורות על רישום הערת אזהרה במקרים שונים, ביניהם:

• סכסוך מקרקעין: בית משפט יכול להורות על רישום הערת אזהרה במסגרת סכסוך מקרקעין, על מנת למנוע מהצדדים לבצע פעולות בנכס העלולות לפגוע בזכויותיהם של אחרים.
• הליכי גירושין: בית משפט יכול להורות על רישום הערת אזהרה במסגרת הליכי גירושין, על מנת להבטיח את חלוקת הרכוש בין בני הזוג.
• צו מניעה: בית משפט יכול להורות על רישום הערת אזהרה במסגרת צו מניעה, על מנת למנוע מהבעלים לבצע פעולות מסוימות בנכס.

רישום הערת אזהרה לפי צו בית משפט גורם להגבלת פעולות הבעלים בנכס. הבעלים לא יוכל לבצע פעולות מסוימות בנכס, כגון מכירה, משכנתא או העברה, ללא הסכמת בית המשפט.

ניתן לבטל הערת אזהרה לפי צו בית משפט במספר דרכים:

• ביטול צו בית משפט: ניתן לבקש מבית משפט לבטל את צו העיקול, לאחר שהסיבות לרישומו חדלו להתקיים.
• הסכמת הצדדים: במקרים מסוימים, ניתן לבטל את ההערה בהסכמת כל הצדדים המעורבים.

רישום וביטול הערת אזהרה

רישום הערת אזהרה:

• • הגשת בקשה: יש להגיש בקשה בכתב ללשכת רישום המקרקעין, תוך ציון פרטי הנכס, פרטי בעל הזכות ופרטי העסקה.

• • תשלום אגרה: יש לשלם אגרת רישום בהתאם לתעריפים הקבועים בחוק.

• • בדיקת הבקשה: רשם המקרקעין יבדוק את הבקשה ויוודא שאין מניעה לרישום הערת האזהרה.

• • רישום ההערה: לאחר אישור הבקשה, תירשם הערת האזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

ביטול הערת אזהרה:

• • הבקשה: ניתן לבטל הערת אזהרה בהסכמה בין הצדדים או על פי צו של בית משפט.

• • הסכמה: ביטול בהסכמה נעשה על ידי הגשת בקשה משותפת של בעל הזכות ובעל הנכס ללשכת רישום המקרקעין.

• • צו בית משפט: ניתן לבקש צו ביטול הערת אזהרה מבית משפט במקרים חריגים, כגון כאשר הוכח שההערה נרשמה שלא כדין.

• • מחיקת ההערה: לאחר ביטול הערת האזהרה, רשם המקרקעין ימחק אותה מרישום המקרקעין.