שאלות נפוצות

סמכותו של המפקח על המקרקעין מוסדרת בחוק המקרקעין. המפקח על המקרקעין מוסמך לדון, אך ורק בעניינים הקבועים בחוק המקרקעין ותו לא.

סעיף 72 מעגן את סמכויות המפקח על המקרקעין והוא קובע, כי למפקח סמכות לדון בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בנוגע לזכויותיהם וחובותיהם מכוח התקנון. כאן הכוונה לתביעות בנוגע לניהול הבית המשותף, בנוגע לתשלום דמי ועד בית והוצאות שוטפות, וכן בסכסוכים בין בעלי דירות שעניינם הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף.

חשוב לזכור שבתביעות בנוגע לזכויותיהם וחובותיהם של בעלי דירות, מכוח התקנון, סמכותו של המפקח על המקרקעין היא ייחודית ולא ניתן לתבוע בגינן בבית המשפט. אולם בכל הנוגע לסכסוכים בין בעלי דירות שעניינם הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת, או לגבי הרכוש המשותף סמכותו של המקפח על המקרקעין היא סמכות מקבילה וניתן לפנות אף לבית המשפט.

עם זאת, למפקח על המקרקעין סמכות לדון בעניינים הכרוכים בתביעות הנמצאות בסמכותו. כך למשל, המפקח על המקרקעין יוכל לקבוע פיצויים בגין השגת גבול, על אף שסמכותו היא לדון בסוגיית הסגת גבול בלבד.

יוצא אם כך, כי תביעה בגין הסגת גבול לגבי הרכוש המשותף ניתן להגיש לפי בחירה, או למפקח על המקרקעין או לבית המשפט.

שיעור ההשתתפות של ההחזקה התקינה והניהול של הרכוש המשותף על ידי בעל דירה, בלא הסדר אחר, נקבע בסעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969, וזה לשונו:

"(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף , זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר". (הדגש שלי – ע.כ).

על פי סעיף 58 לחוק המקרקעין אם כך, חייב בעל דירה להשתתף בהוצאות ההחזקה התקינה והניהול של הרכוש המשותף (ונשיאה בהוצאות מיוחדות), כפי שיידרש על ידי הנציגות על פי חלקו ברכוש המשותף .

יש לציין יחד עם זאת, כי שוכר דירה רשאי להשתתף באסיפות הכלליות ולייצג את המשכיר בעל הדירה, באם הוא מיופה כח לעשות כן, גם ללא יפוי כח פורמלי. (עניין זה נדון בפרשת טרוצקי נ' דיין. ).

לסיכום אם כך, כל בעל דירה חייב בתשלום ועד בית ובמידה והשוכר לא משלם, אזי בעל הבית חייב לעשות זאת.

תקנון הבית המשותף הוא מסמך היסוד של הבית המשותף, והוא זה שקובע את נורמות ההתנהגות בבית המשותף ומסדיר את היחסים בין בעלי הדירות בקשר לבית המשותף, זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות – כגון: החלק שיש לדירה ברכוש המשותף, זכויות הבניה השייכות לדירה, איזו חניה שייכת לכל דירה וכיו"ב על פי הוראות התקנון מתנהלים החיים המשותפים בכל הקשור להחזקה ולניהול של הרכוש המשותף.

לכל בית משותף הרשום בפנקס הבתים המשותפים, קיים תקנון, אותו ניתן לראות בתיק הבית המשותף הפתוח לעיון כלל הציבור (בכפוף להזמנה ולתשלום אגרה).

קיימים שני סוגים של תקנון בית משותף. האחד הוא תקנון מצוי, שהוא ברירת מחדל מכוח החוק. והשני הוא תקנון מוסכם, שנקבע ע"י הדיירים ונרשם בלשכת רישום המקרקעין. החוק קובע, שבשעה שלא נקבע תקנון מוסכם, אזי חל התקנון המצוי.

לפי סעי' 62 (א) לחוק המקרקעין, בעלי הדירות, הם אלו שביכולתם לקבוע תקנון מוסכם ולשנותו וזאת ברוב קולות של בעלי הדירות, ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

כלומר קביעת תקנון בית משותף מוסכם או שינויו התקנון הקיים, היא בידי הדיירים, אשר בהחלטה של רוב יכולים לקבוע תקנון חדש או לשנותו.
לתקנון משמעות רבה אם כך, מפני שהוא קובע את זכויות בעלי הדירות ברכוש המשותף כגון חניה, גג וחצר.

תפקידה של אסיפת הדיירים, או בשמה בחוק המקרקעין – "האסיפה הכללית", היא לקבוע בהסדר דמוקרטי את הכללים והנהלים אשר על פיהם יתנהל הבית המשותף והשימוש בו.

חשוב לזכור, כי באסיפה הכללית ניתן לקבוע החלטות בנוגע לניהול הרכוש המשותף, קביעת תקציב הוצאות, אישור חשבונות, מינוי נציגות וכיו"ב, אולם אין האסיפה הכללית רשאית להחליט בנושאים ״קניינים״ למשל להעביר חלקים מרכוש משותף לדירה מסוימת.

בחוק המקרקעין קיימות שתי אפשרויות לכינוס אסיפת דיירים לשם קבלת החלטות בה. האפשרות הראשונה היא קבועה בחוק, והיא "אסיפה כללית מן המניין". אסיפה זו חייבת להתכנס אחת לשנה. ההודעה על קיום האסיפה הכללית, תהיה בדרך של הודעה מראש והצגתה במקום בולט בבית המשותף. נוסח המודעה גם היא קבועה בחוק והיא צריכה לכלול מקום וזמן.

כל בעל דירה בבניין, יכול לבקש להוסיף נושא נוסף לסדר יומה של אסיפת הדיירים, בדרך של הודעה שתימסר, יומיים לפני קיום האסיפה.

אפשרות נוספת, היא כינוס אסיפה כללית שלא מן המניין, לצורך קבלת החלטות. אסיפה זו תתכנס לבקשת שליש מבעלי הדירות בבניין.

ההחלטות באסיפה הכללית מתקבלות ברוב דעות של דיירים, בהתאם לגודל הדירות שברשותם.

הנה כי כן, בעל דירה המעוניין להשפיע על קבלת החלטות ועל נהלי נציגות הבית המשותף, באפשרותו לעשות זאת באסיפת הדיירים.

ככלל לא ניתן לחזור מהסכמה שניתנה, בוודאי אם שולמה בעדה תמורה. אולם במקרים מסוימים בהם השתנה מצבם של המסכימים לרעה והחזרה נעשה בטווח זמנים קרוב ניתן יהיה לחזור מהסכמה.

ההלכה היא כי בעל דירה שחתם על הסכמה שבעל דירה אחר יבנה ברכוש המשותף, מנוע מלחזור בו מהסכמתו במידה וזה האחרון הסתמך על אותה הסכמה ושינה את מצבו לרעה ("מניעות מחמת הצדק"). זו ההלכה שנוסדה בפרשת כליפא נ' שאול והיא נשמרת באדיקות עד היום. "הסכמה" לדעתנו היא הסכמה מפורשת ופוזיטיבית של בעל דירה ולא שתיקה של בעל דירה לביצוע עבודות ו/או כוונה לבצען.

יחד עם זאת קבע כב' המפקח פנחס לוי בתיק מפקח (י-ם) 192/01 אדלר נ' פנחסי, כי נותן ההסכמה יהיה רשאי לחזור בו מהסכמתו, אף אם שינה הנהנה את מצבו לרעה, במידה ונעשה שינוי בייעוד ההסכמה. ההסכמה יכולה להיות לשימוש מסויים בלבד, ואם נעשה שינוי בייעוד, בטלה ופוקעת מאליה ההסכמה.

בתיק מפקח (פתח תקוה) 63/00 שטרן אלכסנדר ואח' נ' מאיר דויטש ואח', נקבע כי השאלות הרלוונטיות הנשאלות כדי להכריע אם לבעל דירה זכות לחזור בו מהסכמתו הן:

א. האם ניתנה תמורה כנגד ההסכמה;
ב. האם שינו הנתבעים את מצבם לרעה בהסתמך על חתימה זו.

בפסק הדין הנ"ל נקבע כי:

"אין מחלוקת כי בגין ההסכמות לא ניתנה תמורה כלשהי. ביטול ההסכמה נעשה מיד תוך ימים ספורים, ומאז, כפי שהעידו הנתבעים לא עשו הם כל פעולה נוספת, ואף טרם קיבלו היתר בניה סופי.

התכנון וכל ההליכים שקדמו לקבלת ההסכמות ולהגשת התוכניות, לרבות התשלום לאדריכל, מומנו על ידי פרויקט השיקום והנתבעים לא השקיעו בכך מאומה.

אמנם הנתבעים שילמו עבור פרסום בעיתון אולם פרסומים אלו התייחסו להקלות נוספות שביקשו… כל אשר השקיעו הנתבעים היה בתשלום אגרה מקדמית בגין הגשת התוכנית בסכום זניח … בנסיבות אלו, סבור אני כי גם אם ניתנה הסכמה על ידי התובעים, רשאים היו לחזור מהסכמה זו, וכך אכן עשו תוך זמן סביר".

הכלל הוא כי בעל דירה רשאי, בכפוף לתנאים בחוק, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף, ללא הסכמת בעלי הדירות, דוד שמש.

אולם אם הגג אינו מספיק להתקנת דודי שמש לכל הדירות, יש לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות האחרים. באין הסכמה של כל בעלי הדירות, עלול הדבר ליצור מצב שאף אחד מבעלי הדירות לא יהיה רשאי להתקין דוד שמש על גג הבית.

צו רישום הבית המשותף קובע את מספר הדירות בבית המשותף.

דייר החפץ לפצל את דירתו ולהוסיף על ידי כך יחידות מגורים נוספות, להשכרה למשל, חייב למלא אחר הוראות סעיף 62 לחוק המקרקעין ולשנות את צו הבית המשותף.

עניין זה נדון בתיק מפקח 181/05 רון אלה ואח' נ' אהרון כהן, רביב אורן ואח', ושם נפסק כי:

"באופן כללי, כל עוד לא נקבעה הוראה מפורשת בתקנון המוסכם, שצריכה להיעשות בהסכמה של כל בעלי הדירות, בדבר שינוי יחסי הכוחות, או שינוי החלקים ברכוש המשותף, והענקת זכויות קנייניות ליחידה החדשה שהתווספה לבית המשותף- לכאורה, נשאר המצב המשפטי והקנייני כפי שהיה לפני כן, והשינוי הפיזי שנעשה אינו משפיע על המצב המשפטי".

בנוסף לכך, הוספה של יחידות מגורים עלול לפגוע בערך הדירה, בנוחות הדיירים, בהעמסה על רכוש משותף וצנרת, ועל כן עשוי הדבר להוות "פגיעה" אסורה כמשמעותה בסעיף 2 ו- 3 לתקנון המצוי.

מן הפן התכנוני ופרשנות הוראות סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה -1965 פיצול יחידה למספר יחידות המושכרות לשוכרים שונים, עם כניסות שונות ונפרדות ליחידות, מהווה פעולה שאינה שימוש פנימי והיא פעולה הטעונה היתר בנייה. זאת נקבע במספר פסקי דין, למשל:

ע"פ (ת"א) 80309/01 מדינת ישראל נ' רוסנו ישי, תק-מח 2002 (3), 13210, עמ' 13212.
רע"א 7030/00 מקביאן נ' הילנגר ואח', תק-על 2001 (1).

עפ"א 80316/05 מחוזי (ת"א). לא פורסם. כב' השופטת רות רונן בה"פ (ת"א) אבני יוסף ואח' נ' דב לוין ובניו בע"מ (פורסם באתר נבו) שם נקבע במפורש כי פיצול דירה לשתי דירות היא פעולה הטעונה היתר בנייה.
אולי הייתי מוסיף פה גם שאלה: קיבלתי הודעת קנס מהעיריה על פיצול דירה מה אני יכול לעשות? כי זה נושא חם.

כדי להתקין אנטנה סלולרית על גג הבית המשותף נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות (100%). בעניין זה לא תספיק קבלת החלטה של רוב הדיירים, מכיוון שהדבר מהווה פגיעה בזכויות בעלי הדירות האחרות ברכוש המשותף ובזכות הבעלות.

במקרה של התקנת אנטנה אף עלולים הדיירים להיות חשופים לתביעות נזיקיות בעתיד.

יצויין כי שמאי המקרקעין העריכו את ירידת ערכה של דירה הממוקמת בקרבת ו/או מול אנטנה סלולרית ב- 15%.

במקרה אחד שנדון בבית משפט השלום בת"א, לא נעתר כב' השופט יפרח מאיר למתן צו להסרת אנטנה במסגרת תביעה שהגישו ארבעה דיירים בבית משותף שהתנגדו להסכם שערכו בעלי הדירה הנ"ל להתקנת אנטנה של סלקום על הגג הצמוד לדירתם, אולם יחד עם זאת קבע השופט כי הדבר יעשה בכפוף לקבלת כל היתרים הדרושים וככל שתתבקש הנחת צנרת על הרכוש המשותף- תידרש הסכמתם של כל בעלי הדירות לכך.

לא ניתן למכור את החניה במנותק מהדירה. הדבר קבוע בסעיף 13 לחוק המקרקעין ולפיו לא ניתן לבצע עסקה בחלק מסוים של מקרקעין. כלומר החוק מאפשר אך ורק מכירה של הדירה על הצמדותיה והרכוש המשותף השייך לה ולא ניתן למכור רק חלק ממנה. כמו כן קובע החוק (סעי' 55 (א) לחוק המקרקעין), כי אין תוקף לעיסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה.

מה שניתן לעשות הוא להשכיר את החניה, בחכירה ארוכת שנים לאותו חבר, וזאת משום שחוק המקרקעין מאפשר להשכיר חלק מסוים ש מקרקעין, ובמקרה זה את החניה בלבד.