ועד בית או חברת ניהול לבית משותף? לשכור את שירותיה של חברת ניהול או לנהל את ועד הבית בעצמכם? זאת שאלה שאנו נתקלים בה המון מצידם של בעלי דירות בבתים משותפים. בכתבה הבא אנו נסקור את נושא חברות אחזקת הבניינים המשותפים, ההבדל בין חברת ניהול לחברת אחזקה, יתרונות, חסרונות ועוד.
ועד בית – חברות ניהול ואחזקה
בנינים רבים בישראל מנוהלים כיום באמצעות חברת ניהול או חברות אחזקה. אם בעבר היו רק וועדי בתים מסורתיים, שנוהלו ע"י בעלי דירות בבניין – בתשלום או בהתנדבות, כיום יותר ויותר בתים משותפים מנוהלים באמצעות חברות ניהול או חברות אחזקה.
בבניינים חדשים המצב הוא כזה, שכבר בחתימה על הסכם הרכישה, מסכים הרוכש על מינוי חברת ניהול חיצונית ועל דמי הניהול. דרישה זו בבניינים חדשים, מגיעה מתוך מטרה, לשמר על יופיו של הפרויקט במשך שנים רבות.
חברת ניהול ואחזקה – למה?
תחום הניהול והאחזקה של בתים משותפים, התפתח בעקבות זיהוי הקשיים בניהול הבית המשותף והפוטנציאל העסקי הגלום במתן פתרון לקשיים אלו, ובכדאי למנוע סכסוכי שכנים בביתם משותפים.
בבתים משותפים רבים, ועד הבית הינו חסר שיניים לאור ההיכרות האישית עם השכנים והקושי בהפעלת הסנקציות הקבועות בחוק, שהרי קשה לשכן לתבוע לדין, את שכנו.
לעיתים אין אף דייר שמסכים לקחת על עצמו את המשימה, שכן הרדיפה אחר שכנים לתשלום וועד הבית וחוסר הנעימות הכרוכה בכך, התלונות הרבות "והעצות הרבות" – מובלים דיירים רבים לוותר מראש על התפקיד.
ההבדל בין חברת ניהול לחברת אחזקה
חברות הניהול והאחזקה נבדלות זו מזו בהיקף השירותים ובסוג השירותים:
חברות אחזקה עוסקות בתחזוקה השוטפת של הבניין וממונות על-ידי ועד הבית, הממשיך לנהל את הבניין. כלומר חברת אחזקה היא שלוחה של ועד הבית לשם ביצוע עבודות הניקיון, איטום, גינון וכיו"ב.
חברות ניהול ואחזקה מציעות טיפול בתחזוקה של הבניין וגם ניהול שלו – גביית תשלומים מן הדיירים וייצוג של הדיירים מול הרשויות ומול הקבלן. כלומר חברת ניהול היא במקום ועד הבית והיא מטפלת בכל ענייני הבית – החל מתחזוקתו ועד לגביית התשלומים מאת הדיירים.
חברות ניהול – מעלות וחסרונות
המעלות של חברות ניהול, חוץ מזה שהן יודעות את חוק הבתים המשותפים, הן ידועות ברמה הגבוה של השירות שהן נותנות. חברות הניהול, מומחיות במתן שירותים כאלה ומנהלים את הבית בדרך כלל, בצורה טובה וכך הן משמרות ואף מעלות את ערך הדירות בבניין כעבור שנים.
חלק מהבעיות למשל, בוועד בית מסורתי המנהל את ענייני הבניין בעצמו, הוא רמת נמוכה של תחזוקה ושימור לקוי של הבניין וסביבתו.
השוני כמובן נעוץ בתשלום, בעוד בוועדי בתים מסורתיים התשלום יכול להיות מזערי עד כדי לא קיים (נוכח תורנויות בניקיון וכיו"ב), לחברות הניהול לעומת זאת התשלום הוא לעיתים משמעותי.
איך להתקשר עם חברות ניהול ואיך להיפרד מהן?
כיום קובע החוק כי על מנת לקבוע כי חברת ניהול תנהל את הבית, יש צורך ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם – כלומר צריך הסכמה יחסית רחבה של הדיירים.
לעומת זאת אם רוצים להחליף חברת ניהול או לקבוע את זהותה, הדבר צריך להיקבע על ידי בעלי הדירות, שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. כלומר בכל הנוגע להחלפת חברת ניהול החוק מקבל מעט.
