אחת מהסוגיות הנפוצות ביותר הגורמות למריבות בבתים משותפים היא סוגיית הרחבת דירות. מדובר במצב בו בעלי דירה אחת או יותר מבקשים להגדיל את דירתם אל חזיתות הבניין השונות.
השטח מוצמד לדירה? לא בטוח שמותר לבנות
על פי חוק המקרקעין, כל סוג של שינוי ובנייה ברכוש המשותף אסורים לרבות הרחבת דירה. אלא אם כן נתקבלה הסכמת רוב מסוים של דיירים, ויש אישור של הרשות המקומית. יש לציין, כי הבנייה מחוץ לכותלי הבניין יכולה להיות באחת משני האופנים – או שהבניה המבוקשת היא על שטח המוצמד לדירה, או שהבניה היא על שטח שהינו רכוש משותף בבניין. לדוגמה, מצב בו בעל דירה שמעליה הגג, מבקש לבנות על הגג שצמוד לדירתו. בניגוד למה שרבים חושבים, עצם העובדה שהשטח מוצמד לדירה, אין פרושה כי אותו בעל דירה יכול לבנות עליו. בכדי שתהיה אפשרות לבנות על השטח הזה, נדרש שבתקנון של הבית המשותף יהיה רשום באופן ברור שאכן ניתן לבנות על ההצמדה.
גם אם השטח מוצמד, וגם אם אפשרות הבניה על פי תקנון בית משותף קיימת, עדיין אין פרושה שבעל אותה דירה יכול לנצל את מלוא אחוזי הבנייה הקיימים בבניין באותה הצמדה ולבצע הרחבת דירה.
אם מה שאמרנו עד כה נכון לגבי שטח שמוצמד לדירה, הוא נכון שבעתיים כשהשטח שרוצים לבנות עליו אינו מוצמד אלא הינו רכוש משותף. במקרה כזה, הדרישות הן יותר מחמירות. בעניין בנייה על שטח שהוא רכוש משותף, כגון גג משותף או חצר משותפת, החוק קובע כי יש צורך בהסכמה של מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
החוק מגן מסחטנים ומכאלה שעושים "דווקא"
בעניין זה יש לעיין בנוסח המקרקעין של הדירות, לעשות חישוב ולוודא שאכן מי שרוצה לבנות על שטח שהוא רכוש משותף יש בידיו את הרוב הנדרש. המטרה של הוראה זו בחוק המקרקעין, הייתה להימנע מסחטנות של בעלי דירות אשר מנעו אפשרות בנייה רק בשל העובדה שהם עצמם לא יכולים לבנות.
יחד עם זאת, מי שמבצע הרחבת דירה לדירתו, כאמור לעיל, חייב לשלם לאלו שלא יכולים להשתמש באחוזי בניה או שהסכימו כי הוא יבנה תשלומי איזון. נקודה הראויה לציון בעניין זה היא שבעל דירה שמרחיב דירתו בסגנון זה, מנוע מלהתנגד להרחבה דומה אצל שכנו.
לאחר שיש את הרוב הדרוש מבחינת השכנים, כעת יש לגשת למלאכת קבלת היתר בניה מהרשות המקומית.
לסיכום
קבלת הסכמה משכנים אין פרושה שמקבל ההסכמה יכול מיום למחרת להעסיק פועלי בניין ולהתחיל לבנות. לאחר קבלת הסכמות אלו, על בעל הדירה להגיש תכנית לצורכי היתר לעירייה ולקבל אישור, ורק לאחר מכן להתחיל לבנות.
