זכויות דיירים בבניין משותף

בניין משותף הוא מבנה המכיל מספר דירות, בהן מתגוררות משפחות או יחידים באופן עצמאי, לצורכי מגורים או מסחר. דיירי הבניין חולקים שירותים ושטחים משותפים, כגון כניסה, מדרגות, מחסנים, חנייה, מעלית וחצר.

ניהול תקין של בית משותף מחייב איזון בין זכויותיהם וחובותיהם של הדיירים. זכויות הדיירים נועדו להבטיח חיי שכנות תקינים וניהול יעיל של הבניין. 

זכויות וחובות הדיירים בבניין משותף

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגדיר את זכויותיהם וחובותיהם של דיירים בבית משותף. הן כוללות, בין היתר, את הזכות להשתמש בשטחים משותפים, את הזכות להשתתף בקבלת החלטות הנוגעות לבניין ואת הזכות לתחזוקה נאותה של הרכוש המשותף.

במקביל לזכויות, קיימות גם חובות המוטלות על הדיירים. אלו כוללות, בין היתר, את החובה לשלם את דמי הוועד, את החובה לשמור על ניקיון וסדר בשטחים המשותפים ואת החובה להימנע מפגיעה בדיירים אחרים.

אחריות הניהול התקין של הבניין המשותף, תוך הקפדה על  זכויות וחובות אלו, מתבצעת על ידי ועד הבית, הנבחר על ידי דיירי הבניין. ועד הבית אחראי על ניהולו השוטף של הבניין, על גביית דמי ועד ועל ביצוע עבודות תחזוקה.

הבנה מעמיקה של זכויותיהם וחובותיהם שלכם כדיירים תורמת רבות לניהול תקין של הבניין ולשמירה על יחסים נעימים בין דייריו. 

מה חשוב לדעת על הזכויות והחובות שלכם בתור דיירים?

תקנון הבית המשותף

זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות בבית משותף והיחסים ביניהם, מוסדרים ב"תקנון הבית המשותף"- על כלל בעלי הדירות בישראל חלות הוראות ה"תקנון המצוי", המוגדרות בחוק המקרקעין וכוללות בין היתר הוראות למינוי ועד בית, ניהול אסיפות דיירים, אחזקת הרכוש המשותף, שיעור השתתפות בהוצאות, ביצוע תיקונים בבית המשותף וניהול חשבון בנק.

בעלי הדירות בבניין יכולים לבחור לנסח תקנון מוסכם הקובע את החוקים הספציפיים המוסכמים עליהם בניהולו של הנכס, כל עוד הוא אינו פוגע בזכויותיהם של בעלי דירות בבניין, אינו קובע תשלומים שאינם קבועים בחוק, או הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת ללא הסכמה כללית של בעלי הדירות בבניין. 

תקנון זה, החלטות של כלל בעלי הדירות, ובחירתו של וועד בית לניהולו השוטף של המבנה המשותף,  נקבעים באסיפה כללית של בעלי הדירות. 

אסיפה כללית,  נערכת פעם בשנה, ועליה לכלול לפחות מחצית מבעלי הדירות בבניין על מנת לקבוע תקנות אשר יחולו על כל דיירי הבניין. לכל דייר ישנה זכות להשתתף באסיפות, להביע את דעתו ולהצביע. 

וועד בית – חובות וזכויות

הבית, הנבחר על ידי בעלי הדירות באסיפה הכללית, נושא באחריות ניהולית ותפקידו לייצג את כלל הדיירים. לכל דייר ישנה זכות להגיש מועמדות ולהיבחר לוועד הבית.

תחת אחריות זאת ישנן מספר חובות וזכויות לטובתו של תפקוד הבניין:

חובות ועד הבית:

• ניהול תקין: מינוי גזבר, פתיחת חשבון בנק, גביית דמי ועד, התקשרות עם ספקים, ניהול חשבונות, קבלת חשבוניות וקבצים, ניהול ספר הכנסות והוצאות, עריכת דוח כספי אחת ל-6 חודשים, ייצוג משפטי ועוד.
• ביצוע עבודות תחזוקה: תיקון תקלות, שיפוצים ועוד.
• אכיפת תקנון הבית: שמירה על סדר וניקיון, פתרון סכסוכים בין דיירים ועוד.
• ייצוג הדיירים: מול רשויות מקומיות, חברות ניהול ועוד.

זכויות ועד הבית:

• גביית דמי ועד: גביית סכומים קבועים מהדיירים לצורך מימון פעילות הוועד.
• התקשרות עם ספקים: בחירת ספקים לשירותי ניקיון, גינון, תחזוקה ועוד.
• ביצוע עבודות תחזוקה: תיקון תקלות, שיפוצים ועוד.
• קבלת החלטות: קבלת החלטות בנוגע לניהול הבניין, בהתאם לחוק המקרקעין ולתקנון הבית.

חשוב להדגיש, ועד הבית פועל בשם ולטובת כלל הדיירים, לדיירים ישנה הזכות לבחור את חבריו, לעיין בספר ההכנסות וההוצאות, לעיין בפרוטוקלים של אסיפות הועד, ולקבל דיווח על פעילותו. במקרים של מחלוקות בין דיירים לוועד הבית, ניתן לפנות לגישור או להליך משפטי. 

זכויות וחובות נוספות של הדיירים

עד כה, סקרנו במאמר זה את זכותו של כל דייר להשתתף באסיפות הכלליות, להביע את דעתו ולהצביע, כמו גם את הזכות להציג מועמדות ולהיבחר לוועד הבית – הגוף האחראי על ניהול הבניין. 

כעת נפרט זכויות נוספות העומדות לטובת הדיירים בבניין המשותף, ולצידם את החובות והתחייבויות:

הזכות לשימוש ברכוש המשותף

הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבניין שאינם חלק מדירה ספציפית, כגון -גג, חדר מדרגות, מעליות, חצר ועוד. הרכוש המשותף הינו בבעלות משותפת של כלל הדיירים, ולבעלי הדירות יש זכות לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, ללא צורך בקבלת הסכמת שאר הדיירים ותוך כדי שמירה על הסדר והניקיון.                  משמעות השימוש הסביר תלויה בנסיבות, ותיקבע על פי אמות מידה אובייקטיביות תוך התחשבות בגורמים כמו תכלית הרכוש המשותף, צרכי הדיירים, הנוהג המקובל ופגיעה בדיירים אחרים. 

במקרים מסוימים, דייר רשאי לבקש מהאסיפה הכללית אישור לשימוש חורג ברכוש המשותף. בקשה כזו תאושר ברוב קולות של בעלי הדירות, ובתנאי שהשימוש החורג אינו פוגע באופן בלתי סביר בזכויותיהם של דיירים אחרים.

עם זאת, ישנן הגבלות על השימוש ברכוש המשותף, התלויות כפי שציינו בתחילת המאמר, בתקנון הבית ובחוק המקרקעין, לדוגמא – התקנון עשוי לאסור על חניית רכבים בחצר הבניין או על השימוש במעלית לצורך העברת רהיטים גדולים או על הקמת מחסן בחצר הבניין ללא אישור מיוחד. 

הזכות לתחזוקה נאותה

בבניין משותף, לכל בעל דירה יש זכות להינות מתחזוקה נאותה של הרכוש המשותף. זכות זו מעוגנת בחוק, ונועדה להבטיח תנאי מגורים סבירים ובטוחים לכלל הדיירים, כמו גם לשמור על ערכו של הבניין לאורך זמן.

משמעותה של תחזוקה נאותה, מתבטאת בין היתר בתיקון תקלות, החלפת תשתיות בלויות, טיפול בגינות וניקיון שוטף. מעבר לכך, היא אמונה על הבטחת תנאי מגורים סבירים ובטוחים לדיירים במניעת מפגעי בטיחות, הבטחת אספקת מים וחשמל תקינים, שמירה על תברואה נאותה ועוד. תחזוקת בניין שוטפת ותקינה תתרום לשמירה על ערכו של הנכס לאורך זמן. 

היקף התחזוקה הנדרשת משתנה בהתאם לגורמים רבים, כגון גיל הבניין, איכות הבנייה ואופן השימוש ברכוש המשותף. ועד הבית נושא באחריות המרכזית להבטחת תחזוקה נאותה של הרכוש המשותף. דיירים רשאים לדרוש מוועד הבית לבצע עבודות תחזוקה נדרשות ולעיין במסמכים הקשורים לתחזוקה. 

הזכות לשקט ושלווה

בבניין משותף, לכל דייר זכות יסודית ליהנות משקט ושלווה בדירתו. זכות זו מעוגנת הן בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, והן בפסיקה ענפה של בתי המשפט. המונח "שקט ושלווה" אינו מוגדר באופן חוקי, עם זאת, ניתן לומר באופן כללי כי מדובר בזכות לחיות בסביבה נטולת רעשים מטרידים העלולים להפריע למנוחה, לשינה, ללימודים או לעבודה עקב עבודות שיפוץ, מסיבות או התנהגות חריגה של דיירים. 

במקרים של הפרעות חריגות, עומדות בפני הדיירים כמה דרכי פעולה:

• פנייה ישירה לדייר המפריע עשויה לפתור את הבעיה במקרים רבים.
• פנייה לוועד הבית- ועד הבית רשאי לנקוט בצעדים כנגד דיירים המפרים את הסדר, לרבות שליחת התראות ואף פנייה לבית המשפט.
• במקרים חמורים, דיירים רשאים לפנות לבית המשפט ולבקש צו מניעה כנגד הדייר המפריע.

שיתוף פעולה בין הדיירים וחתירה ליישוב סכסוכים בדרכי שלום, תורמים רבות לשמירה על שקט ושלווה בבניין.    הזכות לחיים שקטים ושלווים בבניין משותף היא זכות חשובה המהווה תנאי הכרחי לקיום חיי קהילה בריאים ונעימים. מודעות לזכות זו, הבנה של דרכי ההתמודדות עם הפרעות לשקט ושיתוף פעולה בין הדיירים תורמים רבות להבטחתה. הכרת זכויות הדיירים בבניין משותף חשובה הן לשמירה על יחסים תקינים בין השכנים והן להבטחת סביבת מגורים נעימה.