רכישת נכס כגון דירת מגורים, הינה אבן דרך משמעותית בחייו של כל אדם הטומנת בחובה התרגשות גדולה וציפיות גבוהות, לצד התחייבות כלכלית משמעותית. לצד ההתרגשות והשמחה, ישנן בדיקות רבות שעלינו לבצע לאחר קבלת המפתח מידי הקבלן, על מנת לוודא שהנכס שקיבלתם תואם את התכנון עליו סוכם ולהבטיח את נראותו של הנכס, את ערכו ואפילו את בטיחותו.
במקרים רבים, לאחר ביצוע בדיקות, מתגלים ליקויים בבנייה אל מול תכנון הנכס, הטיפול בתיקון ליקויים אלה באחריות הקבלן על פי החוק. ביצוע בדיקה קפדנית לפני מסירת הדירה, תיעוד נכון של הליקויים ופנייה לקבלן בהתאם, יבטיחו לכם שקט נפשי ואיכות חיים טובה יותר בדירה החדשה.
מהם ליקויי בנייה?
ליקויי בנייה הם פגמים, תקלות או כשלים במבנה, אשר עלולים לפגום בערכו, במראהו, בנוחות השימוש בו ואף בביטחון הדיירים. ההגדרה לליקויים אלו רחבה ויכולה לכלול מגוון גדול מאוד של בעיות, החל מרטיבות ועד לסדקים בקירות ותקלות במערכות מורכבות כגון חשמל ואינסטלציה. לליקויי בנייה יכולים להיות שלל גורמים – החל מתכנון או ביצוע לקוי, חוסר פיקוח על העבודה, ועד לשימוש בחומרים מאיכות ירודה.
ליקויי בנייה מתחלקים לשני סוגים עיקריים
- ליקויים אסתטיים הפוגמים במראה הדירה אך אינם משפיעים על תפקודה התקין, כגון סדקים בטיח, ריצוף לא אחיד או צביעה לקויה.
- ליקויים תפקודיים הפוגמים בשימושיות הדירה ואף עלולים להוות סכנה בטיחותית, כגון חדירת מים, תקלות במערכת החשמל, נזילות באינסטלציה, בעיות ביסודות המבנה ועוד.
ההשלכות של ליקויי בנייה עלולות לגרור אחריהן מחיר משמעותי – תיקון הליקויים עלול להיות יקר מאוד, ולגרום לאי נוחות, לרעש ולכלוך, ולפגיעה בשגרת החיים של הדיירים.
לכן, חשוב מאוד לבצע בדיקת ליקויי בנייה לאיתור ותיעוד הליקויים הקיימים בה טרם כניסתכם אליה.
קיימת אחריות קבלן על ליקויי בנייה, וניתן לפנות לקבלן או לחברת הביטוח שלו לצורך תיקונם, אולם יש לזכור כי קיימת תקופת בדק, המגדירה את משך הזמן של אחריות זו על פי החוק ובהתאם לאופי הליקויי.
אחריות הקבלן, תקופת הבדק ותקופת האחריות
לאחר מסירת הדירה לקונה, חלה על הקבלן אחריות לתיקון ליקויי בנייה שנתגלו בה. אחריות זו מחולקת לשתי תקופות עיקריות: תקופת הבדק ותקופת האחריות.
תקופת הבדק, נמשכת בין שנה לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי, לדוגמא -ליקוי במערכות צנרת יכוסה באחריות למשך 4 שנים לעומת ליקוי בריצוף וחיפוי פנים אשר יכוסה למשך שנתיים.
במהלך תקופה זו, חובת ההוכחה מוטלת על הקבלן, ועליו להוכיח שהליקוי נגרם כתוצאה מאשמת הקונה.
תקופת האחריות, לעומת זאת נמשכת 3 שנים לאחר תום תקופת הבדק. במהלך תקופה זו, חובת ההוכחה מוטלת על הקונה, ועליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהביצוע או מהחומרים ששימשו בבניית הדירה.
לאחר תום תקופת הבדק ותקופת האחריות, הקבלן יישא באחריות לתיקון ליקויים חמורים בלבד, אשר יכולים להשפיע על יציבות הבניין ובטיחותו, כגון ליקויים שמקורם בשלד הבניין וביסודותיו.
על מנת לשמור על זכותכם למימוש אחריות הקבלן, מומלץ לבצע בדיקה קפדנית לאחר מסירת הדירה, ולתעד בה כל ליקוי שהתגלה, יש להודיע לקבלן על הליקויים בכתב – תוך ציון תאריך גילוי הליקוי ותיאור מפורט שלו.
חשוב לשמור את כל המסמכים הרלוונטיים כגון טופס מסירת הדירה, חוות דעת מקצועיות ואף התכתבויות עם הקבלן. במקרה בו הקבלן מסרב לתקן את הליקויים כראוי, ניתן להגיש תלונה לרשם הקבלנים ואף לפנות לעזרה משפטית.
תלונה לרשם הקבלנים
במקרים בהם הקבלן מסרב לתקן את הליקויים שנמצאו בדירה או שקיימת מחלוקת לגבי היקף האחריות שלו, ניתן להגיש תלונה לרשם הקבלנים.
רשם הקבלנים הינו גוף ממשלתי, הפועל במסגרת משרד הבינוי והשיכון, ואחראי על רישום קבלנים ופיקוח על פעילותם. הגשת תלונה לרשם הקבלנים מאפשרת בירור מקצועי של טענות הצדדים, אך חשוב לזכור, כי הטיפול בתלונה נעשה במישור המשמעתי, בהתאם לחוק ולתקנות, ואינו מיועד לפתרון הסכסוך בין הדייר לקבלן. פתרון המחלוקת בין הדייר לקבלן, לרבות פיצוי כספי או כפייה של תיקונים על ידי הקבלן, תתבצע על ידי תביעה לבית משפט.
במידה ובחרתם להגיש תלונה לרשם, חשוב לזכור:
- לפני הגשת התלונה יש לפנות בכתב אל הקבלן, ורק אם הקבלן לא טיפל בפנייה כראוי, ניתן לפנות בתלונה לרשם הקבלנים.
- תלונה לרשם הקבלנים ניתן להגיש עד 7 שנים ממועד מסירת הדירה.
- לשם הגשת תלונה יש למלא טופס תלונה מקוון באתר רשם הקבלנים.
- יש לצרף לתלונה את כל המסמכים הרלוונטיים, כגון חוזה המכר, טופס מסירת הדירה, התכתבויות עם הקבלן וחוות דעת מקצועיות.
- מומלץ להיעזר באנשי מקצוע רלוונטיים כגון עורך דין, שמאי מקרקעין או מהנדס, טרם הגשתה.
הגשת תביעה לבית המשפט
במקרים בהם ניסיונות פתרון הסכסוך מול הקבלן לא הצליחו, עומדת בפני רוכשי הדירה האפשרות לפנות לבית המשפט בתביעה מול הקבלן. הליך זה מורכב, יקר ובמקרים רבים ארוך מאוד, וחשוב לקחת אותו בחשבון רק לאחר מיצוי האפשרויות האחרות.
הליך התביעה
הצעד הראשון בהליך משפטי הוא הגשת כתב תביעה לבית המשפט. כתב התביעה צריך לכלול פירוט מדויק של הליקויים שנמצאו בדירה, את תיאור הנזק שנגרם כתוצאה מהם ואת הדרישה מהקבלן לתיקון ליקויים אלו. חשוב לצרף לכתב התביעה את כל המסמכים הרלוונטיים, כגון חוזה המכר, טופס מסירת הדירה, התכתבויות עם הקבלן, חוות דעת מקצועיות ותמונות הממחישות את הליקויים.
לאחר הגשת כתב התביעה, ייקבע דיון שבו בית המשפט יבחן את טענות הצדדים ויקבע את ההליך המשפטי. ייתכן שבית המשפט יורה על ניהול הליך גישור או הליך אחר הנוגע לפתרון סכסוכים, במטרה להביא את הצדדים להסכמה מחוץ לבין כותלי בית המשפט. במידה והליך פתרון הסכסוכים לא הצליח, יתקיים דיון בבית המשפט שבו יישמעו טענות הצדדים. התובע יצטרך להוכיח את קיומם של הליקויים, את הנזק שנגרם לו כתוצאה מהם ואת אחריותו של הקבלן לתיקונם. בית המשפט יבחן את חוות הדעת המקצועיות שהוגשו על ידי הצדדים, ישמע את הטענות, וייתן את פסק הדין.
פסק הדין יכול לחייב את הקבלן לתקן את הליקויים, לפצות את התובע בגין הנזק שנגרם לו או לשלב בין שתי האפשרויות. עם זאת, קיימת גם אופציה בה התביעה נגד הקבלן נדחית, במצב כזה, יתכן שהתובע יחויב לשלם הוצאות משפט, הכוללות את שכ"ט עורכי הדין של הקבלן.
סיכויי ההצלחה ומשך התביעה
ישנם מספר גורמים היכולים להשפיע על סיכויי ההצלחה של התביעה, ביניהם:
- חומרת הליקויים – ככל שהליקויים חמורים יותר, כך גדל הסיכוי שהתביעה תתקבל.
- הוכחת הנזק – התובע צריך להוכיח קשר סיבתי בין הליקויים לבין הנזק שנגרם לו.
- חוות דעת מקצועיות – חוות דעת מקצועיות מטעם מומחים בתחום הבנייה יכולות לחזק את טענות התובע.
- ייצוג משפטי – ייצוג על ידי עורך דין מומחה לליקויי בנייה יכול להגדיל משמעותית את סיכויי ההצלחה.
משך הזמן של תביעת ליקויי בנייה משתנה בהתאם למספר גורמים, ביניהם:
- תביעות פשוטות יחסית עשויות להסתיים תוך מספר חודשים, בעוד שתביעות מורכבות יותר עשויות להימשך שנים. הזמן הממוצע עומד על בין שנה ל 3 שנים, אך ישנן תביעות שעשויות לקחת זמן רב יותר.
- בתי המשפט בישראל עמוסים, וייתכן שיהיה צורך להמתין זמן רב עד לתחילת הדיון בתביעה.
- במידה והצדדים משתפים פעולה ומגיעים להסדר, ניתן לסיים את התביעה במהירות רבה יותר.
הליך משפטי הוא דבר מורכב, אשר עשוי להימשך זמן רב, לעורר לחץ ומתח ואין ערובה לכך שבית המשפט יקבל את טענות התובע, לכן מומלץ להיעזר בעורך דין המתעסק בתביעות מסוג זה, שיסייע לכם לבחון את כדאיות הגשת התביעה, יכין את כתב התביעה וייצג אתכם בבית המשפט על מנת להעלות את סיכויי ההצלחה של התביעה שלכם.
