חוק המקרקעין מציע הסדר דיספוזיטיבי שמסדיר את היחסים בין בעלי הדירות בבית המשותף והוא יחול כל עוד לא התנו עליו הצדדים בדרך מיוחדת באמצעות התקנון המוסכם: הסכם בכתב הטעון רישום בלשכת רישום המקרקעין.
דרך המלך לקבלת החלטות בבתים משותפים היא כינוסה של האסיפה הכללית בהתאם להוראות התקנון המצוי, עריכת הצבעה ורישום בספר ההחלטות של כל ההחלטות המתקבלות בבית המשותף או בדרך שנקבעה בתקנון (המוסכם או המצוי) החל על הבית המשותף.
כאשר עסקינן בהכרעה של זכויות מהותיות וקנייניות ולא רק בהחלטות בדבר ניהול ואחזקת הבית המשותף, יש לקבל את עמדתו של כל בעל דירה בבית המשותף באופן מפורש[1] גם אם לא הופיע בעל הדירה לאסיפה הכללית (בעצמו או באמצעות מיופה כוחו) ולא ניתן "לעקוף" את עמדתו באמצעות החלטות המתקבלות באסיפה הכללית.
גישת בית המשפט בפרשת גולדשטיין הנ"ל, קיבלה חיזוק מפי כבוד השופטת דורנר בפרשת גלמן נ' הררי-רפול[2] אשר קבעה כי:
"כל ויתור על זכות הנובעת מבעלות בדירה בבית המשותף, בין אם מדובר בזכות ברכוש המשותף ובין אם מדובר בהסכמה לבנייה (היינו, ויתור על אחוזי בנייה) חייב להיות מפורש".
יחד עם זאת, על פי ההלכה שנתגבשה בפסק דין כליפא נ' שאול[3] אין חובה כי ההסכמה של בעל דירה לפעולה הנדונה להכרעה באסיפה הכללית תיערך בכתב, זאת מכיוון שההסכמה בין בעלי דירות לבנייה על הרכוש המשותף אינה עיסקה במקרקעין הטעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין.
הפרקטיקה הנהוגה לניהול "ספר ההחלטות" רואה בתיק מסודר של הפרוטוקולים שנערכו באסיפה הכללית והחתומים בידי יו"ר האסיפה בה נרשמו ההחלטות שהתקבלו, כמענה הולם לדרישת ניהול "ספר ההחלטות" כדין.[4]
יצוין כי על פי סעיף 77ב לחוק המקרקעין, כל ההוראות שיפורטו להלן ביחס לקבלת החלטות ושינויים ברכוש המשותף, יחולו גם על בית שיש בו שתי דירות לפחות וגם על בית אשר עדיין לא נרשם כבית משותף.
יודגש כי קבלת החלטות בבית משותף אינן מהוות אישור לבצען שכן יש לקבל בנוסף להסכמת בעלי הדירות, גם את אישורן של מוסדות התכנון בהליכים המתאימים, מאחר ותקנות המקרקעין מנתקות מבחינה משפטית ומעשית גם יחד את הקשר האפשרי בין חוקיותם של הליכי התכנון לבין קיומם של הליכי קבלת החלטות בבית משותף.[5]
[1] ע"א 310/64 אחים גולדשטיין נ' ז'אק יעקב, פד”י יט(2), עמ' 72.
[2] ע"א 5043/96 פד”י נד(3), 389.
[3] ע"א 815/81 פד”י לו(3) עמ' 83.
[4] גישה זו תואמת את עמדתו של כבוד הנשיא מ. לנדוי (כתוארו דאז) בפרשת כליפא נ' שאול, אשר אף כינה את "ספר ההחלטות" כ"ספר פרוטוקולים".
[5] בג"צ 879/89 ט.ל.מ חברה לבניין נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון ואח', פד”י מ"ד(2), 836 וכן ע"א 402/80 אתגר נ' נציגות הבית המשותף, פד”י לה(3), 309.
