פיצול דירה – חוק פיצול דירות

רבות דובר בעניין האפשרות שרשויות התכנון והבניה, יאפשרו חלוקת דירות באופן חוקי וכשר (חוק פיצול דירות). במקום להילחם בתופעת פיצול הדירות, זאת במסגרת הגדלת היצע הדירות כחלק ממערך הטיפול במחירי הנדל"ן הגבוהים.

ובכן, ביום 20/11/2011 פורסמו תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) (הוראת שעה), התשע"ב-2011 (להלן: "התקנות החדשות") אשר מאפשרות פיצול דירות באופן חוקי. להן נסקור בקצרה את התקנות החדשות בנושא חוק פיצול דירות.

מהו תוקפן של התקנות החדשות?

תחילתן של התקנות החדשות מיום 20/12/2011 (30 ימים לאחר פרסומן) ולתקופה של 5 שנים.

חוק פיצול דירות – מהם התנאים לפיצול דירה?

התקנות החדשות קובעות כי תנאי לחלוקת דירה הוא ששטח הדירות המחלוקות לא יקטן מ- 30 מ"ר לכל דירה. בנוסף, סך הוספת הדירות בכל הבניין לא יהא יותר מ- 30% מעבר לדירות הקיימות. ככל ותכנית הבניין מאפשרת לבנות על המגרש מספר דירות גדול יותר או נמוך יותר מהבנויות בפועל, הרי שהתקנות קובעות כי יתירו הגדלה של 30% לפי מספר הדירות הנמוך מבין שני נתונים אלו. כמו כן, אם יש בבניין פחות מ-3 דירות יאפשרו הוספת דירה אחת באמצעות פיצול.

התנאים הנדרשים לאופן הפיצול הן הגשת בקשת הקלה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וכן נדרש שמהנדס הוועדה יחתום על חוות דעת הקובעת כי התמהיל המתקבל בבניין לאחר פיצול הדירות נותן מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות. יודגש בעניין זה, כי הוועדה המקומית יכולה להפוך את החלטת המהנדס ולקבוע הפחתה של מספר הדירות שניתן להוסיף, או לחלוטין לשלול פיצול דירות כלשהו.

האם דרושה הסכמת כל הדיירים?

באופן עקרוני דרושה בהתאם לתקנות החדשות הסכמה של כל בעלי הדירות (או כל בעלי הזכויות במגרש), ואולם בתקופת השנתיים הראשונות של תחולתן תסתפק הוועדה בהסכמה של 75% מבעלי הדירות (או בעלי הזכויות במגרש).

לעוד מידע על חוק פיצול דירות, צרו קשר עם עוז כהן עורך דין מקרקעין.

שאלה: פיצול דירה לשתי דירות

דייר בבניין שלנו פיצל את דירת למס' דירות חדר קטנות והוא משכיר אותם לסטודנטים. ברצוני לדעת האם מעשה זה הוא חוקי?

עו"ד עוז כהן משיב

צו רישום הבית המשותף קובע את מספר הדירות בבית המשותף.

דייר החפץ לפצל את דירתו ולהוסיף על ידי כך יחידות מגורים נוספות, להשכרה למשל, חייב למלא אחר הוראות סעיף 62 לחוק המקרקעין ולשנות את צו הבית המשותף.

עניין זה נדון בתיק מפקח 181/05 רון אלה ואח' נ' אהרון כהן, רביב אורן ואח', ושם נפסק כי:

"באופן כללי, כל עוד לא נקבעה הוראה מפורשת בתקנון המוסכם, שצריכה להיעשות בהסכמה של כל בעלי הדירות, בדבר שינוי יחסי הכוחות, או שינוי החלקים ברכוש המשותף, והענקת זכויות קנייניות ליחידה החדשה שהתווספה לבית המשותף- לכאורה, נשאר המצב המשפטי והקנייני כפי שהיה לפני כן, והשינוי הפיזי שנעשה אינו משפיע על המצב המשפטי".

בנוסף לכך, הוספה של יחידות מגורים עלול לפגוע בערך הדירה, בנוחות הדיירים, בהעמסה על רכוש משותף וצנרת, ועל כן עשוי הדבר להוות "פגיעה" אסורה כמשמעותה בסעיף 2 ו- 3 לתקנון המצוי.

מן הפן התכנוני ופרשנות הוראות סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה -1965 פיצול יחידה למספר יחידות המושכרות לשוכרים שונים, עם כניסות שונות ונפרדות ליחידות, מהווה פעולה שאינה שימוש פנימי והיא פעולה הטעונה היתר בנייה. זאת נקבע במספר פסקי דין, למשל: ע"פ (ת"א) 80309/01 מדינת ישראל נ' רוסנו ישי, תק-מח 2002 (3), 13210, עמ' 13212. רע"א 7030/00 מקביאן נ' הילנגר ואח', תק-על 2001 (1). עפ"א 80316/05 מחוזי (ת"א). לא פורסם. כב' השופטת רות רונן בה"פ (ת"א) אבני יוסף ואח' נ' דב לוין ובניו בע"מ (פורסם באתר נבו) שם נקבע  במפורש כי פיצול דירה לשתי דירות היא פעולה הטעונה היתר בנייה.