הרוב הדרוש לקבלת החלטות בבניין

לאור האתגרים המורכבים הכרוכים בניהול, אחזקה, ותפעול נכון של בניין משותף, התהליך מחייב התמודדות עם מגוון רחב של החלטות.

כל החלטה חייבת להיות מבוססת על הרוב המתאים, אשר יכול להיות מוגדר בתקנון הבניין, בחוק המקרקעין, או בפסקי דין של בתי המשפט או המפקח על המקרקעין. במקרים שבהם הבניין אינו מחזיק בתקנון מוסכם, נדרשת בחינה מעמיקה של הסעיפים הרלוונטיים בתקנון הקיים.

הניהול של בית משותף משתווה לניהול של חברה, ובמיוחד במקרה של מגדלים גבוהים, ההיקף הניהולי דומה לאותו של חברה בע"מ.

בכל הבתים המשותפים קיימים שני מוסדות מרכזיים: נציגות הבית המשותף ובעלי הדירות, הדומים בתפקידם לדירקטוריון ובעלי מניות בחברה, בהתאמה. דומה למצב בחברות, נציגות הבית המשותף מופקדת על הוצאת החלטות בעלי הדירות לפועל, הנקבעות באסיפת הדיירים.

ההצבעה באסיפת הדיירים מוגבלת לבעלי דירות או למי שהוסמך באמצעות יפוי כוח חתום. אסיפה זו, המתקיימת בתחילת כל שנה, אחראית על בחירת נציגות הבית המשותף לשנה הבאה. האסיפה גבוהה יותר בהיררכיה מהנציגות והיא זו שקובעת את הנהלים לניהול הבניין.

מכיוון שישנן החלטות שהרוב הדרוש להן אינו ברור תמיד, חשובה ההבנה המדויקת של הרוב הנדרש לקבלת החלטות בבניין.

סוגי הרוב הדרוש לקבלת החלטות בבניין

רוב רגיל 51%מעל מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה
  
רוב מיוחד 66%רוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה הכוח שהשתתפו באסיפה
 
רוב מיוחד 75%רוב של שלושת רבע (75%) מבעלי הדירות או ממיופה הכוח שהשתתפו באסיפה
 
רוב מיוחד מוחלט 100%הסכמה פה אחד של כלל בעלי הדירות שהשתתפו באסיפה (100%)

 

פעולות שוטפות אשר אינן מחייבות רוב או תלות ברוב עבור ניהול הבניין

סוג החלטההרוב הדרושהסבר/הערות
פתיחת חשבון בנקלא דרוש רוב כלשהובהתאם לתקנה 16(ד) לתקנון המצוי שבחוק המקרקעין, על הגזבר להפקיד את הכספים לחשבון הבנק על שם הבית המשותף, ומכאן שחלה החובה לפתוח חשבון בנק לבית המשותף.
הפקת קבלות חודשיות או שנתיותככל ושולם תשלום חודש בחודשו יש להוציא קבלה חודשית. ככל ושולמו מיסי הוועד מראש ולשנה, ניתן להוציא קבלה אחת.
דו"ח הוצאות והכנסות מוועד הביתבהתאם לתקנה 16(ב') לתקנון המצוי שבחוק המקרקעין, על הגזבר לערוך חשבון אחת לחצי שנה ולהציגה בפני כל בעל דירה או שוכר דרך לוח מודעות. אין חובה חוקית למסור את הדו"ח באופן אישי. החשבון יכיל יתרה קודמת, הוצאות, הכנסות ויתרה נוכחית.
תשלום מיסי וועד על דירה ריקה או כזאת שהיזם טרם מכר או טרם מסרחובה לשלם מיסי וועד על דירות ריקות בין אם טרם נמכרו, טרם נמסרו או שאף אחד לא מתגורר בהן.
תשלום מיסי וועד עבור חנויות שמתחת לבניין (מרכז מסחרי בבית משותף)בהתאם לסעיף 52 לחוק המקרקעין גם חנות/עסק בבניין מחויבים בתשלום מיסי וועד בהתאם לשטח הרצפה של החנות. ככל ואין הפרדה כלשהי בין הדירות לחנויות בהתאם לסעיף 59 לחוק המקרקעין ולאמור בתקנון, הרי שעל החנות לשאת במיסי הוועד ככל דירה אחרת בהתאם לשטח הרצפה. ככל וישנה הפרדה בין שטחי המסחר לדירות הרי שהחנויות קובעות לעצמן את מיסי הוועד. יובהר כי נושא זה הינו בעייתי מאוד ולא פעם נושאים אלו מגיעים לבתי המשפט.
תיקונים ברכוש המשותףלא דרושה הסכמת הדיירים לכך.הנציגות מחויבת לטפל בתחזוקה השוטפת של הבניין עפ"י התקציב שאושר ולפעול באופן הנדרש לצורך ניהול השטוח המשותף.
קבלת הצעות מחיר לתפעול השטח המשותףלא דרושה הסכמת הדיירים לכך.על הנציגות לקבל כמה הצעות מחיר בטרם תתקשר עם ספק כזה או אחר. על הנציגות להימנע מניגוד אינטרסים וככל וקיים סיכוי לכך, על חבר הנציגות להתפטר מתפקידו.
תשלום לחבר וועד בעבור עבודה פרטית לבניין כבעל מקצועככל והוחלט להעסיק את אחד מחברי הוועד כבעל מקצוע (חשמלאי, אינסטלטור וכו'), בהתאם לפסיקה על אותו חבר הוועד להתפטר מתפקידו כחבר וועד היות ומדובר על ניגוד עניינים.
תשלום מיסי וועד ישירות לחברת הניהולככל ומדובר על ניהול שוטף הרי שעל השכר חלה החובה לשלם את מיסי הוועד. ככל ומדובר על הוצאות הקשורות להשבחת הבית המשותף/הנכס, ההוצאה חלה על בעל הנכס.
התפטרות נציגות הבית המשותף / וועד הביתעל פי סעיף 65 לחוק המקרקעין בכל בית משותף חייבת להיות נציגות. לפיכך, נציגות שהחליטה להתפטר מתפקידה חייבת לדאוג לנציגות שתחליף אותה ובמידה ואין מתנדבים, בהתאם לסעיף 66 (א) ניתן לפנות למפקח על המקרקעין כדי שימנה את הנציגות מתוך בעלי הדירות ובהיעדר מתנדבים, תמונה נציגות שלא מבעלי הדירות.
תביעת דייר סרבן שאינו משלם מיסי וועדלא דרושה הסכמת הדיירים לכך.בהתאם לסעיף 69 לחוק המקרקעין, הסמכות לפעול לתפעולו התקין של הבית המשותף נתונה מכוח החוק.
התקנת עמדת טעינה בחניה פרטיתלא דרושה הסכמת הדיירים לכך.בעל העמדה נושא בעלות החיבור והשימוש לרבות תיקון ואחזקה. ככל וחיבור עמדת הטעינה הינו לשעון החשמל המשותף יש לחבר מונה נפרד לעמדה ולערוך חשבון בכל חודש. התקנת עמדה מחייבת ביטוח מבנה וצד ג' מתאים, אישור חשמלאי מוסמך וחתימה על מסמך מול הנציגות. לחיבור הבית המשותף לעמדות טעינה והתקשרות עם חברת אנרגיה יש צורך ברוב רגיל (51%).
הפעלה, תחזוקה ותיקון המערכת הסולאריתלא דרושה הסכמת הדיירים לכך.בהתאם לסעיף 59ט (ג3) לחוק המקרקעין כל בעלי הדירות שותפים לעלויות האחזקה ותפעול.
התקנת מונה חשמל חכם בבנייןלא דרושה הסכמת הדיירים לכך.לכל דייר בבניין נתונה הרשות להתחבר למונה חשמל חכם. בבניינים בהם דרושה התקנת אנטנה על גג הבית המשותף, יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות ברוב רגיל (51%).

 

החלטות שלא ניתן לקבל גם אם יש רוב מוחלט

סוג ההחלטההרוב הדרושהסבר/הערות
מכירת מחסן או חניה למי שאינו בעל דירה בבית המשותףלא ניתן לקבל 
הצמדת רכוש משותף המשמש את כלל הדיירים (מעליות, חדר מדרגות, כל מתקן המשמש את כלל הדיירים)לא ניתן לקבל 
שימוש בגג לצרכים פרטייםלא ניתן לקבלאסור להשתמש בגג הבית המשותף לקיום אירוע פרטי, לבילוי, לשימוש פרטי.
עישון סיגריות בשטחים המשותפיםלא ניתן לקבלניתן לעשן סיגריות בתוך הדירה ובלבד שהדבר אינו גורם למטרד לדיירים אחרים.
מנגל גז/פחמים/חשמלי בשטח המשותףלא ניתן לקבלמומלץ לציין זאת בתקנון המוסכם ולהצמידו לנסח הטאבו.

החלטות ללא הסכמה או הסכמה מתחת מ-50%

סוג החלטההרוב הדרושהסבר/הערות
בקשה לקיום אסיפת דייריםכל דייר רשאי לבקש.יש לבקש את קיום האסיפה לפחות 5 ימים מראש.
דחיית אסיפת הדייריםאין רוב חוקי באסיפה.בבקשה לקיום אסיפת הדיירים מציינים שככל ואין רוב במועד שנקבע לקיום האסיפה, האסיפה תידחה בחצי שעה ותתקיים בכל רוב שיהיה.
בקשה לקיום אסיפה שלא מן המנייןחתימת 33% מבעלי הדירות המבקשים לקיים את האסיפה.האסיפה תתקיים בתוך 14 ימים ממועד המצאת הבקשה לוועד. ככל ולא נקבע מועד בטווח ה-14 ימים, החל מהיום ה-15 האסיפה תתקיים לאחר שנשלחו זימונים לכלל הדיירים על ידי המבקשים.
תשלומי וועד1%-100% תלויבהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין קיימת שתי שיטות חישוב תשלום בבית משותף.

1.     תשלום שווה לכל הדירות (100% הסכמה).

2.     תשלום לפי גודל הדירה (מספיק שדייר אחד יבקש זאת). ככל ומבקשים לשלם לפי גודל הדירה יש לערוך את החישוב בהתאם לנוסחה שבחוק המקרקעין.

העלאת גובה מיסי וועד הבית עד 15% העלאהאין דרישה לרוב מסוים לצורך כך.מעל העלאה של 15% נדרש שההחלטה תתקבל בהצבעה של רוב רגיל.
השבת יתרת כספים לבעל דירה שמכר את דירתואין דרישה לרוב מסוים לצורך כך והדבר נתון לשיקול דעת וועד הבית.ניתן לפעול בכמה מישורים:
1. התחשבנות בין המוכר לרוכש הדירה החדש.
2. השבת 75% מהכספים.
3. קביעה בתקנון כי במקרה של מכירה, יושאר בקופת הוועד בכל מקרה תשלום עבור חודש/חודשיים.
הצטרפות לאגודה לתרבות הדיור או התנתקות ממנהמספיקה החלטת הנציגות לכך.
מפתחות הגגהנציגות רשאית להחליט אצל מי יהיו המפתחות.מומלץ להשאיר מפתח אצל אחד מבעלי הדירות שבקומה העליונה. כיבוי אש ממליצה להשאיר את הגג פתוח.
מפתחות המקלטהנציגות רשאית להחליט אצל מי יהיו המפתחות.בזמן חירום המקלט יהיה פתוח בכל שעות היממה.
הפעלת מעלית שבת בבניין בו יש 2 מעליות או יותר וקיים מנגנון פיקוד שבתכל בעל דירה רשאי לדרוש זאת.בהתאם לסעיף 59ז (ד1) עלויות תכנון מעלית השבת תושת על בעלי הדירות המבקשים זאת.
הפעלת מעלית שבת בבניין בו יש מעלית אחת וקיים מנגנון פיקוד שבתכל בעל דירה רשאי לדרוש זאת.בהתאם לסעיף 59ז (א1) עלויות תכנון מנגנון מעלית השבת תושת על בעלי הדירות המבקשים זאת.
ביצוע התאמות לדיירים עם מוגבלות ברכוש המשותף שאינן גורמות לשינויים מהותיים ברכוש המשותף (מומלץ לקרוא החוק)אין צורך בהסכמה.בהתאם לסעיף 59 ג' לחוק המקרקעין. המבקש לבצע התאמות יישא בעלות ההתאמות לרבות אחזקה ותיקונים. ההתאמות יהיו בהתאם לאמור כמפורט בחלקים א' עד ג' לתוספת השניה. יש לשים לב בין ביצוע התאמות שאינן גורמות לשינויים ולבין ביצוע התאמות הגורמות לשינויים ומחייבות רוב של 51% לכך.
התקנת שער / מחסום בחניה פרטיתנדרש היתר לכך.על הדייר המעוניין להתקין שער / מחסום בחניה הפרטית לפנות לרשות המקומית לצורך קבלת היתר ובלבד שהדבר אינו מפריע לבעלי חניות אחרות ואינו חורג מגבולות החניה.
התקנת מזגןאין צורך בהסכמה.יש צורך לקיים אסיפה לצורך קביעת מקום ייעודי להתקנת המזגן.
התקנת סוכך לחנייה פרטית (לרוב בחניות עיליות)אין צורך בהסכמה.על בעל הדירה המתקין לשים לב שההתקן אינו קבוע, שההתקן אינו מפריע לבעלי חניות סמוכות ואינו חורג מגבולות החניה.
התקנת דוד שמש על גג הבית המשותףכל בעל דירה רשאי לדרוש זאת.בהתאם לסעיף 59א לחוק המקרקעין, האפשרות להתקנת דוד השמש תינתן כל זמן שהגג אינו משמש למטרה אחרת ויש מקום לכלל הדיירים.
התקנת מערכת סולארית המשמשת בעל דירה מסויםכל בעל דירה רשאי לדרוש זאת.בהתאם לסעיף 59י (1א) לחוק המקרקעין, התקנת המערכת תעשה בשטח ששיעורו היחסי אינו עולה על חלקו של בעל הדירה המתקין ברכוש המשותף. אולם, בהתאם לסעיף 59י (ב2) לחוק המקרקעין, כדי להתקין את המערכת לדייר פרטי, הדבר מצריך קיום אסיפה והצבעה בעד של66% מבעלי הדירות.
התנתקות ממערכת חימום מרכזית לחימום מים או הסקהאין צורך בהסכמהבהתאם לסעיף 59ב לחוק המקרקעין. (יש לשים לב לשאר הדגשים בחוק).
כל שינוי פנימי או תיקון בדירהאין צורך בהסכמהמומלץ שבעל הדירה יקבל אישור מהנדס לכל שינוי.
התקנת שעון שבת לתאורהאין צורך בהסכמה
התחברות לבלון גז בבניין בו אין מערכת גז מרכזיתאין צורך בהסכמהבמידה ויש מערכת גז מרכזית יש להתחבר למערכת הגז המרכזית.
התקנת עמודי תאורה בשביל גישה או בכניסה לבית המשותףאין צורך בהסכמה.בהתאם לסעיף 7 בחלק א' לתוספת השנייה שבחוק המקרקעין
מנגל גז/חשמלי בשטח הפרטילא חל איסור על פי חוק או על פי הפסיקה.ככל והדבר אינו מהווה מטרד לשאר הדיירים הדבר מותר. ככל ויש הסכמה של מעל ל-75% לאסור שימוש בכל סוג של מנגל בשטח הפרטי, יש לציין זאת בתקנון המוסכם ולהצמידו לנסח הטאבו.
מנגל גחלים בשטח הפרטימותר בהתאם לפסיקהבהתאם לחוק למניעת מפגעים חל איסור. מסגרת פקודת הנזיקין קיימת עוולה הנקראת "מטרד ליחיד". עם זאת, עפ"י הפסיקה מותר לעשות 3 פעמים בשנה ביום העצמאות, בל"ג בעומר ובאחד משלושת הרגלים.
קריוקי במרפסתמותר בהתאם להגבלות שבחוק הרעש בסביבת מגורים ובתקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש). וככל והדבר אינו מהווה מטרד.
פתיחת משפחתון בבית משותף עד 8 יליםאין צורך ברוב מסוים לכךעד 8 ילדים אין צורך בהסכמה כלשהי וברישיון מתאים לכך. מעל 8 ילדים יש צורך לקיים הצבעה ברוב רגיל ובהתאם לדרישות החוק והפסיקה גם לרישיון ניהול עסק מתאים.

החלטות ברוב רגיל – מעל 50%

סוג החלטההרוב הדרושהסבר/הערות
בחירת וועד ביתמעל מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה
בקשה לקיום אסיפות והצבעות דיגיטליותמעל מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפהההחלטה לקיים אסיפות והצבעות דיגיטליות באמצעות אפליקציות ייעודיות לכך כמו זום או whatsapp, חייבות תחילה לעבור אסיפת דיירים פיסית, בה מחליטים לעבור לשיטת הצבעה דיגיטלית על ידי הצבעת רוב של 51% מבעלי הדירות שנכחו באסיפה. כדי לקיים הצבעה דיגיטלית קיימת החובה שכלל בעלי הדירות (100%) יהיו נוכחים בהצבעה, ודי שדייר אחד ייצא מהאסיפה הדיגיטלית כדי שההצבעה תתבטל.
ביטוח לבנייןמעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.מומלץ לרכוש פוליסת ביטוח לבניין.
העלאת גובה מיסי וועד הביתמעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.ככל ומדובר על העלאת מיסי וועד עד 15%, לא נדרשת אסיפת דיירים.
החלפה/ביטול התקשרות עם חברת אחזקה/ניהולמעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.בשונה מהרצון להכניס חברת ניהול לבניין שם ישנו הצורך ב-66%, בהחלפה או ביטול התקשרות עם חברת אחזקה, די ברוב רגיל בהתאם לסעיף 71 (ב2) לחוק המקרקעין.
הגשת תביעה נגד יזם/קבלן/חברת ניהולמעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.כלל הדיירים מחויבים להעביר תשלום לאחר שההצבעה עברה.
שיפוץ הבניין (שמירה על המצב הקיים) כשהתשלום מחושב לפי שטח הרצפה של כל דירהמעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.ככל ומעוניינים לחלק את התשלום לפי שטח הרצפה של כל דירה, מספיק רוב רגיל (51%). במידה ומעוניינים לשפץ את הבניין (שמירה על המצב הקיים) ולחלק את עלות השיפוץ באופן שווה בין כלל הדיירים בבניין, יש צורך בהסכמה גורפת (100%). ככל ומדובר על השבחה יש צורך ב-100% הסכמה מבעלי הדירות.
שיפוץ המעלית בבנייןמעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.הדבר מקביל לשיפוץ הבניין והנשיאה בעלות שיפוץ המעלית הינה באופן שווה בין כלל בעלי הדירות ללא צורך בהתחשבות בשטח הרצפה.
הפעלת מעלית שבת בבניין בו יש 2 מעליות או יותר ולא קיים מנגנון פיקוד שבתלצורך התקנת מנגנון שבת נדרש רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.בהתאם לסעיף 59ז (ד2) עלויות תכנון מנגנון מעלית השבת תושת על בעלי הדירות המבקשים זאת.
הפעלת מעלית שבת בבניין בו יש מעלית אחת ולא קיים מנגנון פיקוד שבתלצורך התקנת מנגנון שבת נדרש רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.בהתאם לסעיף 59ז (א1) עלויות תכנון מנגנון מעלית השבת תושת על בעלי הדירות המבקשים זאת.
התקנת שער חשמלי בחנייה המשותפתלצורך התקנת שער חשמלי בחנייה המשותפת נדרש רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.בהתאם לסעיף 1 בחלק ב' לתוספת השנייה שבחוק המקרקעין. לאחר הוצאת היתר בניה, על כלל בעלי הדירות לשלם על הקמת השער.
התקשרות עם חברת אנרגיה לצורך התקנת עמדות טעינה לרכבים חשמליים.נדרש רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.הנציגות מתקשרת לאחר ההצבעה עם חברת אנרגיה לצורך התקנת עמדות הטעינה. על החברה המתקינה להיות עם חשמלאים מוסמכים ומבוטחת בביטוח מתאים.
התקנת עמדות טעינה בחניה המשותפת עבור דיירי הבניין.נדרש רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.על המשתמש לעשות ביטוח מבנה וצד ג', ועל הנציגות לעדכן את ביטוח הבניין בהתאם.
התקנת צלחת לכבלים בגג הבית המשותףלצורך התקנת צלחת לכבלים נדרש רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.ככל ומדובר על התקנת צלחת לכבלים המותקנת ככזאת המשנה את חזות הבניין יש צורך בקבלת הסכמת כללית (100%).
החלפת ספק גז בבית משותף שבו קיימת מערכת אספקת גז מרכזיתמעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.מומלץ לדרוש מהמצביעים אישור כתוב וחתום על ידם.
התנתקות ממערכת גז מרכזיתמעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.מומלץ לדרוש מהמצביעים אישור כתוב וחתום על ידם.
התקנת רשת יוניםמעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.עבור התקנת הרשת משלמים רק הדיירים שהרשת משרתת אותם. ככל ויש דייר שבחר להתקין רשת יונים לפני שעברה ההחלטה על ההתקנה המשותפת, אותו דייר יצטרך לשלם שוב.
בניית מחסנים בשטח המשותף51%-100% מבעלי הדירות.יש לבדוק מול הרשות המקומית או מול המפקח על המקרקעין מהו הרוב הדרוש באזורכם. הדבר משתנה מאזור לאזור.
אחסנת ציוד במקלטמעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. 
קיום אירועים ברכוש המשותף  (חגים, ימי הולדת, אירועים)מעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.ככל וקיים מועדון דיירים בבניין הדבר מבורך, ככל ואין מועדון דיירים, יש צורך לקבל הסכמה של 75% מבעלי הדירות.
ביצוע התאמות לדיירים עם מוגבלות ברכוש המשותף הגורמות לשינויים מהותיים ברכוש המשותף (מומלץ לקרוא החוק)מעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.בהתאם לסעיף 59 ג' לחוק המקרקעין. המבקש לבצע התאמות יישא בעלות ההתאמות לרבות אחזקה ותיקונים. ההתאמות יהיו בהתאם לאמור כמפורט בחלקים א' עד ג' לתוספת השניה. יש לשים לב בין ביצוע התאמות שאינן גורמות לשינויים ולבין ביצוע התאמות הגורמות לשינויים ומחייבות רוב של 51% לכך.
ביצוע התאמות לבעלי מוגבלות ברכוש המשותף (הכשרת מקום מסוים כשטח חניה עבור המוגבל)נדרש רוב של (60%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.העלות תחול על המבקש בלבד.
הכשרת מקום מסוים בשטח המשותף כמקום חניהנדרש רוב של (60%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.בהתאם לסעיף 1 בחלק ג' לתוספת השנייה שבחוק המקרקעין.
פתיחת משפחתון בבית משותףנדרש רוב של (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.עד 8 ילדים אין צורך בהסכמה כלשהי וברישיון מתאים לכך. מעל 8 ילדים יש צורך לקיים הצבעה ברוב רגיל ובהתאם לדרישות החוק והפסיקה גם לרישיון ניהול עסק מתאים.

החלטות ברוב מיוחד – 66%

סוג החלטההרוב הדרושהסבר/הערות
התקשרות עם מתחזק (חברת אחזקה/ניהול)רוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה הכוח שהשתתפו באסיפה.כדי להכניס לבניין חברת אחזקה/ניהול ישנו הצורך ברוב הדרוש על פי סעיף 71 (ב1) לחוק המקרקעין. לגביי החלפת המתחזק די ברוב רגיל על פי סעיף 71 (ב2).
שינוי תקנון הבית המשותףרוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה הכוח שהשתתפו באסיפה.כדי לשנות סעיף מהתקנון יש צורך בהסכמה של 66% מבעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. יובהר, כי כדי לשנות בתקנון את גובה מיסי הוועד, יש צורך ברוב של 100%.
פטור מתשלום מיסי וועד הבית לחברי הוועדרוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה הכוח שהשתתפו באסיפה.כדי לקבוע בתקנון שיעור נשיאה שונה משאר בעלי הדירות, יש צורך לשנות את הסעיף בתקנון ולצורך כך דרושים 66%. כמו כן, ישנה גישה שעל חברי הוועד יש להתייחס כמתחזק וגם על פי סעיף 71 (ג) לחוק המקרקעין ישנה דרישה של 66%. אצלנו בבניין הסתפקנו ברוב של 51% מבעלי הדירות ולפי דעתו של עו"ד ליאור מזרחי רוב זה מספיק גם בהתאם לפסיקה.
רכישת דפיברילטורמעל רוב של מחצית (66%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.אולי הדבר החשוב ביותר בבית משותף והוכח כמציל חיים. ככל והדבר עבר בהצבעה, רכישת הדפיברילטור תהיה על חשבון כלל הדיירים גם אלו שהתנגדו לכך. יש למקם את המכשיר במיקום שיאפשר הגעה נוחה ושליפת המכשיר באופן הקל ביותר. מומלץ להזמין את החברה ממנה רכשתם את המכשיר כדי לעשות קורס מזורז לכלל הדיירים.
התקנת מעלית כולל הוצאות ההקמה והאחזקה השוטפותרוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.בהתאם לסעיף 59ו (ב2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא יישאו בהוצאות התקנת המעלית אך יישאו עם כלל הדיירים בעלויות האחזקה השוטפות.
התקנת סיבים אופטייםרוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.לאחר ההצבעה וועד הבית חותם על ההסכם מול החברה המתקינה.
התקנת מערכת פנלים סולארית לכלל הדיירים או לדייר יחידרוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.בהתאם לסעיף 59ט לחוק המקרקעין יש לקבל היתר לכך ולבדוק שאין סכנת קרינה. כמו כן, בעלי הדירות שהצביעו עבור התקנת המערכת יישאו בעלויות ההקמה בהתאם לשטח הרצפה של דירותיהם. כלל בעלי הדירות בבניין יישאו בהוצאות אחזקה ותפעול המערכת. ככל ויש התנגדות להתקנה, יכולים המתנגדים לפנות למפקח על המקרקעין.
החלטת על פרויקט תמ"א לחיזוק הבניין או פרויקט פינוי בינוירוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה.ככל ויש דייר סרבן יש לפנות למפקח על המקרקעין. ניתן לסרב במידה ויש טעמים מוצדקים לכך.

החלטות ברוב מיוחד – 75%

סוג החלטההרוב הדרושהסבר/הערות
שדרוג המעלית בבניין למעלית יקרה ואיכותית יותר75% מבעלי הדירות.עפ"י פסיקת המפקח על המקרקעין כדי לשדרג מעלית בבניין יש צורך ברוב של בין 51% ל-75%
התקנת מצלמות ברכוש המשותף75% מבעלי הדירות.ככל וההצבעה עברה מומלץ שרק יו"ר הוועד או חבר וועד נוסף שנבחר לכך יוכלו לצפות בסרטי הצילום. יש לתלות שלטים המציינים שהמקום מצולם 24/7. במידה ודייר מבקש לצפות בסרט הצילום, יש לאפשר זאת בכפוף להצגת האירוע המבוקש בלבד. אדם זר או כל גוף המבקשים לצפות בסרט צילום חייבים להציג צו שיפוטי לכך.
התקנת אינטרקום בבניין בו לא קיים אינטרקום75% מבעלי הדירות.חשוב לשים לב שכל עלות תיקון/החלפה/שדרוג המערכת תחול על חשבון הוועד גם אם הדבר נעשה בתוך דירה פרטית.
החלטה המאשרת לבעל דירה לעשות שימוש פרטי ברכוש משותף (לדוגמא הרחבת דירה או שימוש בחצר הבניין והפיכתו לשימוש דירה ספציפית)

 

75% מבעלי הדירות.בהתאם לסעיף 71 ב' (א1) לחוק המקרקעין ובלבד ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. במידה וההרחבה אינה צמודה לדירה נדרש רוב מוחלט (100%).
החלטה על בניית ממ"ד או ממ"ק75% מבעלי הדירות.בהתאם לסעיף 71 ב' (א1) לחוק המקרקעין ובלבד ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. התשלום ייגבה רק ממי שהחליט לבנות.
הקמת בית משותף שנהרס75% מבעלי הדירות.בהתאם לסעיף 60 לחוק המקרקעין.
הקמת מרפסות75% מבעלי הדירות.רק מי שמעוניין לבנות מרפסת ישלם עבור ההקמה. דייר שהתנגד לכך אינו מחויב לשלם עבור השלד.
שינוי חזות הבית המשותף (בניית דלת /חלון)75% מבעלי הדירות.חלה החובה לקבל היתר מהרשות המקומית.

החלטות ברוב מיוחד מוחלט – 100%

סוג החלטההרוב הדרושהסבר/הערות
בקשה להוספת נושא על סדר היום באסיפה הכללית100% מבעלי הדירות.מדובר על בקשה להוספת נושא בזמן אסיפת הדיירים ולכך נדרשת הסכמה מוחלטת של ככל בעלי הדירות.
הקמת חניה משותפת בשטח הרכוש המשותף (שינוי יעוד של הרכוש המשותף)100% מבעלי הדירות.
הקמת מחסן בחנייה פרטית או בחניה משותפת100% מבעלי הדירות.נדרש אישור הרשות המקומית לשינוי ייעוד המקרקעין.
שינוי ייעוד חדר בשימוש (לדוגמה הפיכת מועדון דיירים או כל שטח אחר בבניין לחדר כושר)100 מבעלי הדירות.נדרש אישור הרשות המקומית לשינוי ייעוד המקרקעין.
ויתור על חוב של דייר100% מבעלי הדירות.
שינוי גובה תשלום מיסי הוועד בתקנון הבית המשותף.100% מבעלי הדירות.במקרה שבו מחליטים הדיירים שהתשלום יהיה שווה בין כולם ללא כל קשר לשטח הרצפה, נדרשת הסכמה מוחלטת מכלל בעלי הדירות. יובהר, כי כדי לשנות את התקנון די ברוב של 66% ויש לשים לב לכך.
שיפוץ הבניין (שמירה על המצב הקיים) כשהתשלום מתחלק שווה בשווה בין כולם100% מבעלי הדירות.במידה ומעוניינים לשפץ את הבניין (שמירה על המצב הקיים) ולחלק את עלות השיפוץ באופן שווה בין כלל הדיירים בבניין, יש צורך בהסכמה של כלל הדיירים. יובהר כי ככל ומעוניינים לחלק את התשלום לפי שטח הרצפה של כל דירה, מספיק רוב רגיל (51%). ככל ומדובר על השבחה של הבניין יש צורך ב-100% הסכמה מבעלי הדירות.
בניית מחסנים בשטח המשותף51%-100% מבעלי הדירות.יש לבדוק מול הרשות המקומית או מול המפקח על המקרקעין מהו הרוב הדרוש באזורכם. הדבר משתנה מאזור לאזור.
בניית חדר כושר בבניין100% מבעלי הדירותיש צורך לקבל היתר מהרשות המקומית לשינוי ייעוד.
התקנת דוד שמש על גג הבית המשותף כשאין דודי שמש על הגג100% מבעלי הדירות.בהתאם לסעיף 59א (ב) לחוק המקרקעין, נדרשת הסכמה גורפת לכך.
התקנת אנטנה בגג הבית המשותף בו לא קיימת אנטנה או צלחת לכבלים100% מבעלי הדירות.בבניין בו לא קיימת אנטנה, יש צורך בהסכמת כל הדיירים מראש להתקנה ולתחזוקה שוטפת של האנטנה לאחר ההתקנה. חשוב לשים לב שבעת ההתקנה אין קרינה מהאנטנה וככל ויש קרינה, חל איסור להתקין.
התקנת צלחת לכבלים בחזית או עורף הבית המשותף100% מבעלי הדירות.ככל ומדובר על התקנת צלחת לכבלים המותקנת על גג הבית המשותף, יש צורך ברוב רגיל (51%).
החלטה המאשרת לבעל דירה לעשות שימוש פרטי ברכוש משותף (לדוגמא הרחבת דירה או שימוש בחצר הבניין והפיכתו לשימוש דירה ספציפית) כשההרחבה אינה צמודה פיסית לדירה.

 

100% מבעלי הדירות.נקבע כי הצמדה של חלק מסוים ברכוש המשותף שאינו מצוי בסמיכות פיזית לדירה אינה בבחינת "הרחבה" כמשמעותה בסעיף 71ב' לחוק. ולפיכך, נדרש רוב מוחלט (100%).
פתיחת עסק בדירה100% מבעלי הדירותככל וכל הדירה משמשת לעסק יש לקבל אישור שינוי ייעוד מהרשות המקומית והסכמה מוחלטת לכך. במידה ובדירה מקצים חדר אחד בלבד לטובת העסק ניתן לעשות זאת ולהעביר את ההחלטה ברוב רגיל 51%. ככל ופותחים עסק בדירה יש להקפיד שהדבר לא יהווה מטרד לשאר הדיירים בבניין כמו כן יש להקפיד על כמות דציבלים מותרת על פי חוק (50 ביום, 45 בלילה).

 

לתשומת ליבכם

המידע המופיע באתר זה מיועד למטרות מידע כלליות בלבד ואין לראות בו כייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. התוכן של אתר זה עשוי שלא לשקף התפתחויות משפטיות עדכניות, פסקי דין או הסדרים. צפייה באתר זה או פנייה למשרדנו אינם מקימים יחסי עורך דין-לקוח. נא לא לשלוח לנו מידע סודי עד למועד שבו נוצרו יחסי עורך דין-לקוח. אנו ממליצים לפנות לייעוץ של יועצים משפטיים מוסמכים המורשים בתחום השיפוט שלך לגבי כל בעיה משפטית שתהיה לך.