הסבת דירה לחנות ו/או לעסק

במרוצת השנים האחרונות, נוהגים בעלי מקצוע רבים לנהל. את עסקיהם מתוך דירתם, וזאת על מנת לחסוך במשאבים, בשכירות ובעלויות.

נשאלת השאלה מה דין הפיכת דירה לבית עסק. בעניין זה נדון המאמר שלהלן.

הסבת דירה לחנות, לעסק או למשרד, נבחנת בשני מישורים: מבחינת רשויות. התכנון-עירייה, נבדק הצורך בקבלת היתר, רישיון עסק, אפשרות לפי תוכנית בניין עיר החלה על האזור כולו וכו'.

מבחינה קניינית, הרי שהלכה פסוקה היא כי היעוד של יחידה בבית. המשותף ו/או השימוש המעשי שנעשה בה, הם עניינים אשר אינם כלולים במסגרת סעיף 2 (ב) לתקנון המצוי.

ראה ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי[1] וכן תיק מפקח (י-ם) 207/99 יקר נ' כץ.[2] דהיינו,. הפיכת מחסן לדירת מגורים אינו עניין שניתן לתבוע אותו בפני המפקח על רישום המקרקעין במסגרת העילות המפורטות. בתקנון המצוי, שכן, אין הוא נכנס בגדר המונח "שינויים" האסורים עפ"י הוראות התקנון המצוי.

הדבר נכון גם לגבי שיפוצים בתוך הדירה. ואף לפיצול של הדירה לשתי יחידות דיור נפרדות[3].

יחד עם זאת ניתן יהיה לטעון כי פעולות מסוג זה מהוות "שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף. או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו", ולצורך כך יהיה בעל דין חייב להביא חוות. דעת מקצועית ו/או לתבוע את בעל היחידה בעילות. של מטרד בבית משפט השלום, כאשר יסודות התביעה הנזיקיות מתקיימות ו/או על פי הוראות. חוקי התכנון והבנייה כאמור, על בסיס של הפרת חובה חקוקה אם העסק. דורש רישיון עסק או אם הפעלתו עולה כדי פגיעה בהוראות חוק שונות.

מבחינת רשויות התכנון – עירייה, הפיכת דירה לבית עסק. היא פעולה הדרושה קבלת היתר לשימוש חורג כאמור בסעיף 146 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965.

הפעלת מרפאה בבניין מגורים

בעת"מ 1324/05, הלנה קוטליאר נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה בחיפה. (פורסם באתר "נבו") בבית המשפט לעניינים מנהלים בחיפה, נדרש כב' השופט רון סוקול לדון בקריטריונים להפעלת מרפאה בבניין מגורים.

קוטליאר הלנה ואיגור (להלן: "העותרים") רכשו דירה בקומת קרקע הנמצאת. בבניין בקרית מוצקין (להלן: "הדירה"), שבו 4 קומות מגורים. לגרסת העותרים, הם רכשו את הדירה על מנת שתשמש כמרפאה לעותרת 1, העוסקת כרופאת שיניים. אין מחלוקת כי בהיתר הבנייה שניתן לבניין נקבע. שהוא מיועד למגורים בלבד, ולכן הפיכת הדירה למרפאה מחייבת קבלת היתר לשימוש. חורג, כאמור בסעיף 146 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965.

העותרים, שהיו מודעים לכך, דרשו ממוכרי הדירה להמציא להם הסכמה. של הדיירים לבקשה. המוכרים פנו לשכנים וביקשו את הסכמתם, ואלו חתמו על כתב הסכמה. בכתב ההסכמה נרשם, כי השכנים. מסכימים "לבקשה למתן היתר בנייה לפתיחת קליניקה לעיניים".

לאחר שהתקבל כתב ההסכמה והושלמה עסקת רכישת הדירה, פנו העותרים לוועדה. המקומית והגישו בקשה לשימוש חורג בדירת מגורים כמרפאת שיניים. לבקשה צירפו העותרים את כתב ההסכמה של השכנים.

וועדה מקומית

הוועדה המקומית פרסמה את הבקשה, כנדרש. על פי החוק, והשכנים הגישו התנגדות לבקשה.

בדיון שנערך בפני הוועדה המקומית טענו השכנים, כי הסכמתם ניתנה לפתיחת מרפאת עיניים בלבד. כן טענו כי הסכימו לפתיחת מרפאת עיניים. לאחר שהובהר להם, כי רק חדר אחד בדירה ישמש כמרפאה. עם זאת התנגדו השכנים. להפיכת כל הדירה למרפאת שיניים.

הוועדה המקומית שמעה את ההתנגדויות, וביום 4.4.2005 החליטה "לאשר את הבקשה לשימוש. חורג בדירת מגורים למרפאת שיניים לשנתיים". על החלטה זו, ומכוח סעיף 152 לחוק, הגישו השכנים ערר לוועדת הערר המחוזית.

ועדת הערר קבעה, כי אין למנוע מהשכנים להתנגד לבקשה לשימוש חורג, שכן גם אם קיימות מספר. תהיות בנוגע לחתימה על כתב ההסכמה, הרי מעיון בו עולה כי כתב ההסכמה התייחס למרפאת עיניים,. ולא למרפאת שיניים. וועדת הערר מצאה, כי יש הבדל בין מרפאת עיניים. למרפאת שיניים, גם מבחינת המטרד שעלול להיגרם לשכנים. הוועדה ציינה, כי מדובר במבנה שייעודו למגורים בלבד,. המצוי בקרבת כביש ראשי. לפיכך, כך סברה, "יש מקום שלא להחמיר את מצבם של דיירים אלה".

לבסוף ציינה הוועדה, כי הפיכת הדירה למרפאת שיניים. שתשמש מספר רופאים, תשפיע על איכות חיי הדיירים ותביא לעומס על החניה בבניין. לפיכך התקבל הערר.

לאור זאת הגישו העותרים לבית המשפט לעניינים מנהליים. בחיפה עתירה כנגד החלטת וועדת הערר. העתירה נדונה בפני השופט סוקול.

עניינה של החלטת הוועדה היא בשימוש חורג שביקשו העותרים לעשות בדירה. שימוש חורג מוגדר בסעיף 1 לחוק התכנון והבנייה כשימוש בקרקע או בבניין, "למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבניין או לפי היתר על-פי כל חוק הדן בתכנון ובבנייה".

מהם השיקולים שעל הוועדה לשקול?

ככלל, יש לזכור, כי במהותו מהווה ההיתר לשימוש חורג היתר לעשות שימוש בנכס שלא בהתאם לתכנית או להיתר המקורי, ולכן מהווה הוא בהכרח שינוי המצב התכנוני הקיים.

תכנית המתאר החלה על הנכס אמורה לגלם איזון מרבי של האינטרסים השונים ולקדם באופן היעיל ביותר הגנה על הערכים שעל שמירתם מופקדות וועדות התכנון השונות. ההיתר לשימוש חורג מפר איזון זה, ולכן יש להיזהר מפני התרת שימוש חורג בטרם ייערך תכנון כולל חדש, הקובע את האיזון הראוי בשים לב לשינויי העיתים.

מכאן, קבע בית המשפט, כי על הוועדה לשוות לנגד עיניה את המרקם הכולל של המערכת העירונית ולא רק את הנכס המסוים בו מבקשים לעשות שימוש חורג, שכן ייתכן ושימושים חורגים, גם אם אין בכל אחד מהם בנפרד כדי להוות פגיעות משמעותיות בתכנית, הרי שבהצטברותם יש כדי להוות פגיעה כזו כך שהתוצאה המתקבלת רחוקה ממרקם עירוני מסודר. יש להיזהר פן מתן ההיתרים לשימושים חורגים יביא לכך, שתחת כל בניין מגורים יימצאו מרכז מסחרי, מרפאות, גני ילדים ומבני ציבור אחרים, בערבוביה נטולת תכנון.

נראה עוד, קובע השופט סוקול, כי ההיתר לשימוש חורג נועד בעיקרו להוות הסדר זמני של שימוש בנכס, ולא הסדר קבוע. מקום שמתבקש שימוש החורג מן התכנית לפרק זמן ממושך הרי שככלל תהא הדרך הנאותה לפעול לשינוי התכנית.

מנגד אין לומר כי על הוועדה להימנע ממתן היתרים לשימוש חורג כלל ועיקר. האפשרות למתן היתר לשימוש חורג מאפשרת גמישות ביישומה של התכנית, אלא שיש להקפיד כי גמישות זו תינקט במקרים המתאימים.

עוד ניתן למנות בין השיקולים שעל הוועדה לשקול טרם מתן ההיתר:

את מהות השימוש המבוקש ומידת חריגותו מן השימוש לו נועד הבניין מלכתחילה  ומידת החריגות עשויה ללמד על מידת ההפרעה שיפריע השימוש לבעלי הזכויות האחרים.

ומן הכלל אל הפרט. וועדת הערר מצאה, כי הפיכת הדירה שבקומת הקרקע למרפאה מהווה שימוש חורג הפוגע בדיירים ועלול לגרום להם מטרד של ממש. הוועדה מצאה, כי הרעשים והריחות ממרפאת שיניים עולים על אלו הבוקעים ממרפאת עיניים.

כן ציינה, כי מדובר במרפאה שבה צפויים להימצא מספר רופאים, דבר שיגדיל את מספר הלקוחות ואת מספר השעות שבהן תהיה המרפאה פעילה. אין ספק שכל אלו יגרמו לדיירי הבית מטרד. אין גם ספק שפתיחת מרפאה, שמטיבה תמשוך קהל לקוחות רב, עלולה לפגוע בסדרי החניה בבית, קובע כב' השופט סוקול.

בנסיבות כאלו, החלטת וועדת הערר כי מתן היתר לשימוש חורג מפר את האיזון הדרוש בין האינטרסים השונים והערכים עליהם יש לשמור, הינה החלטה סבירה, ואין מקום להתערב בה. (ראה גם ע"א 6291.95 בן יקר בת נ' הוועדה המיוחדת, פ"ד א (2) 845-6 והאסמכתאות המפורטות שם).

הצורך במציאת פתרונות להפעלת מרפאות והקמתן בקרבת בתי מגורים אינו מצדיק פגיעה באורחות חייהם ובנוחותם של דיירי בתים שאתרע מזלם ומישהו בחר לבקש לפתוח בהם מרפאה. על רשויות התכנון לאתר את האזורים בהם קיים צורך בשינוי הייעוד ולפעול להתאים את הייעודים הנדרשים באותם אזורים. באופן שכזה תימנע פגיעה מיותרת בדיירי בתים, שרכשו את דירותיהם במיטב כספם, ומאידך יתאפשר לבעלי המקצועות השונים המבקשים להקים מרפאות, לדעת היכן ומתי יוכלו לממש את רצונם. מתן היתר לשימוש חורג לתקופה מוגבלת אינו יכול להוות פתרון למצוקה כלכלית, כפי שפורטה בתגובת הוועדה המקומית.

התוצאה הסופית: העתירה נדחתה

קיים  הבדל בין סוגי עסקים בעיקר מההיבט של קבלת הקהל וכן הבדל עקרוני בין דירה שממשיכה לשמש כמגורים ורק חלקה משמש לעסק לבין דירה שהפכה כולה ממגורים לעסק. ברור כמובן שאין דין אחד בין קליניקה רוויית לקוחות לבין עו"ד שעובד לו מהבית.

עניין נוסף הנפוץ במחוזותינו הוא: הפעלת משפחתון בבית

בחודש מאי 2007 ניתן פסק דין מעניין בבית משפט השלום בראשל"צ (ת"א 3444/05) העוסק בהפעלת משפחתון מהבית.
בבית משותף בחולון הופעלו שני משפחתונים בשתי דירות. טענת הגננות הייתה שאין כאן מטרד כלשהו והכל נעשה בהסכמת השכנים.

אחת הדיירות בבית הגישה את ההליך וביקשה להפסיק את עבודת הגנים הללו.

בכל גן היו כ- 17/18 ילדים בני שנה עד ארבע. חלק מהפעילות הייתה גם בחצר.

שימוש בדירת מגורים שלא למגורים, למשל לגן ילדים, הוא "חורג". לכן צריך להגיש בקשה לשימוש חורג. בקשה זו יש להגיש לרשות המקומית מראש, בטרם פתיחת גני הילדים, ולא בדיעבד כפי שנעשה בהרבה מקרים. גם כאשר פותחים תחילה משפחתון קטן ואח"כ מרחיבים אותו צריך לקבל היתר מראש לשימוש חורג ולא לחכות להתנגדויות שכנים. זה החוק.

השופטת מדגישה את חשיבות העניין: הצורך בהיתר מאפשר לרשות להסדיר. היבטים ציבוריים שונים הכרוכים בהפעלת גן ילדים בדירת מגורים. כגון היגיינה ואיכות סביבה, בטיחות הילדים (מקלט, כיבוי אש) והגבלות שונות שיקטינו. פגיעה בשכנים (כגון שעות הפעילות, מספר הילדים, שעות יציאה לחצר, חניה וכד').

כאשר מדובר ב"משפחתונים" לגיל הרך, קיים אינטרס ציבורי בעצם. קיומם בתוך שכונות מגורים, לרווחת ההורים וילדיהם, על כן מקובל, כי משפחתון. קטן יחשב למעין "משפחה ברוכת ילדים" ולא יזקק להיתר לשימוש חורג.
(בפסה"ד הנ"ל  לא נקבע מתי משפחתון קטן הופך לגן לא קטן. אולם יש דעה משפטית המבוססת על ניסיונו של עו"ד עופר שחל המתמחה בדיני. בית משותף, כי בעיריות יש מדיניות כללית ומקובל לא פעם לומר שעד 10 ילדים אין צורך בהיתר).

רישיון מטעם משרד החינוך והתרבות

השופטת (ד"ר איריס סורוקר) מציינת גם, כי אין לשלול אפשרות לפיה חל במקרה הנדון. גם חוק פיקוח על בתי ספר, תשכ"ט-1969 שמטיל על מי שמפעיל גן ילדים. את החובה לקבל. רישיון מטעם משרד החינוך והתרבות. החוק חל "על בית ספר שבו לומדים או מתחנכים. באופן שיטתי יותר מעשרה תלמידים ושבו ניתן חינוך גן. ילדים, חינוך יסודי, חינוך על-יסודי, חינוך על-תיכוני, או חינוך אומנותי" (ס' 2 לחוק). המונח "בית ספר" כולל גם. "גן ילדים", והמונח "חינוך גן ילדים" מוגדר. בחוק לימוד חובה, תש"ט-1949 כ"חינוך הניתן בגן-ילדים, לרבות גן במעון ילדים, לילדים בגיל 3 עד 5 ועד בכלל".

ניהול גן ילדים ללא היתר לשימוש חורג. מהווה עוולה נזיקית של הפרת חובה חקוקה וכן רשלנות.

באשר לנזק: כאשר פועלים ללא היתר לפי חוק התכנון והבניה מספיק. שהתובע יראה "אי נוחות" על מנת להצדיק סעד של צו מניעה. אי הנוחות באה לידי ביטוי. ברעש וביצירת עומס לא מתוכנן על תשתיות הבניין (כגון כניסה, חצרות, חניה, חדרי אשפה, ביוב).

גם העובדה, שכל השכנים חוץ מאחת מסכימים. לקיום הגנים אינה יכולה להכשיר שימוש חורג בדירת המגורים, ללא היתר.

לאור זאת הוציא בית המשפט צו מניעה. נגד המשך הפעלת הגנים בבית. ברור שאם יגישו מפעילי הגנים בקשה להיתר. לשימוש חורג וזו תתקבל המצב ישתנה.
[1] פד"י כח(1), 730.

[2] לא פורסם. מתוך ספר "בתים משותפים", עו"ד עוז כהן.

[3] תיק מפקחת (רחובות) 66/01 פישל ואח' נ' אלמקיאס, פורסם באתר "נבו".